不動産リースバック・任意売却とリバースモーゲージの違いも徹底解析
リースバック・任意売却利用ガイドは、リースバックのメリット・デメリット・注意点も分析し、安心・信頼できる優良なリースバック・任意売却会社を紹介します。
リースバックとは
リースバックとは、現在お住いの住宅を売却し、その売却した住宅に賃貸借契約（リース契約）にて継続
的に住み続けることができる制度のことをいいます。
リースバックは、「セール&リースバック」と言い、不動産だけではなく機械などの設備を売却してそのまま借りて使い続けるために行われてきました。
リースバックの相手先、住宅の売却先、買主は、リースバックを行っている不動産事業者、不動産金融会社、投資家、その他の事業者などで、リバースモーゲージの銀行・信用金庫等ではありません。
リースバックは、住宅ローンの返済が苦しい、住宅ローンを滞納している場合、税金を滞納して差し押さえがされている場合であっても利用することができ、任意売却をした後にそのまま賃貸借契約をすることで住み続けることが可能になります。
リバースモーゲージのように銀行や信用金庫などの金融機関からの借り入れではなく、基本的には住宅売却した売却益で老後資金を確保する方法になります。
また一度売却した住宅に長年住み続けることも可能ですが、買い戻しをすることもできます。
そのため、一時的に老後資金に困っているがその後余裕ができた場合は買い戻しをすることで再度自己所有の物件にすることも可能です。
リースバックの活用事例は・・・こんなケースに最適
自宅の持ち主が住みながら家を売却出来るサービスといわれるリースバックとはどのような時に利用されているのか。
- 自宅を売却してローンを解消したいがこの家には住み続けたい・・・
- 引越しは今はまだできないが資金を調達したい・・・
- 老後の生活のため、老後の資金に不安があるがこの家に住み続けたい・・・
- 債務整理を優先し、将来的には再購入（再売買）したい・・・
- 子どものことを考えると、学校区を変えたくない・・・
- 長年住み続けた家や地域を離れたくない・・・
- ご近所に今さら引越しするとは言えない・・・
- 自営業者で事業のために、この場所を継続的に利用したい
- 不動産担保ローンでは条件が合わなかった
- リバースモーゲージでは条件が合わなかった・・・
リースバックのメリット・特徴
リースバックのメリット・特徴を整理します。
- 引越しする必要ありません。そのまま住み続けることが可能。
生活環境・基盤を変えず、学校区や友達、近所付き合いも今まで通り続けることができます。
仮住まいを用意する必要もありません。
ご近所に知られることもありません。 - 住宅の売却代金が一括で支払われる
売却ですから売却代金が支払われます。
住宅ローンが残っている場合はその返済後の金額が手許に残ります。 - 住宅ローンの返済から解放される。
リースバックを利用する多くの理由はやはり借金問題や資金繰りです。
返済の苦しみ、複数のカードや消費者金融の支払いも心配でしょう。
月々返済していた住宅ローンは、任意売却によるリースバックをすると、月々支払う家賃に変わります。
月々の支払い金額が以前よりも安くなれば家計も楽になります。 - 近所の人に知られずに売却が可能
不動産の登記簿を見ない限り所有者がかわったことは分かりません。 - 固定資産税やマンション管理費の支払いがなくなる。
リースバックをした後、固定資産税は新しい所有者の負担義務になりますから固定資産税を支払う必要がありません。
固定資産税を滞納していた場合は、売却する際にすべて清算できます。
また、マンションの場合は、管理費や修繕積立金の支払いも同様です。
管理費や修繕積立金を滞納していた場合、売却する際にすべて清算します。 - 将来、買い戻すことが可能。
通常の売却ではなくリースバックを利用する人の最終的な目的は、将来自宅を買い戻すことです。
資金に余裕ができた段階（退職金など）で買い戻すこともできますし、その時に新たに住宅ローンを組むことも可能でしょう。
子供の名義で買い戻し住宅ローンを組むことも考えられます。
また二世帯住宅にリフォームして、親子で住宅ローンを組むことも可能になります。
リースバックのデメリット・注意事項
リースバックのデメリット・注意事項を整理します。
- 売却価格はいくらか、安い？高い？
リースバックを利用する際に不動産の査定が行われます。
リースバックの会社は多くは不動産会社です。
不動産会社は不動産のプロであり、売却を検討する方は個人・素人といっていいでしょう。
通常の売却は時価、市場価格になりますが、リースバックの売却価格は相場の7割程度になることが多いでしょう。
ご自分が売れると思っていた値段より安いケースが多くあるの現状です。
無理に安く売却する必要もないかもしれません。
リースバック会社を複数比較することをお勧めします。 - 所有者すべての同意が必要（不動産売買契約書）
リースバックは自宅の売却ですから、買主との間で不動産売買契約書を締結します。
土地建物の名義人全員の署名捺印（同意）が必要になります。
共有名義の場合はご家族・関係者の方々で十分納得の上契約する必要があります。 - 毎月の家賃支払いはいくらか（賃貸借契約書）
住宅の売却後、賃貸借（リース）契約をして、そのまま同じ家に住み続けることになります。
つまり家賃が発生します。
家賃は物件の売却金額の10%程度に設定される傾向があるようですが、複数のリースバック会社で比較することをお勧めします。
今支払っている住宅ローンやその他の返済額と比べて安くなるのか。
普通に賃貸アパートに引越した方が安い場合もあります。
売却代金の余剰金で一時期は楽になっても、月々の支払いで、かえって生活を圧迫するようになってしまっては逆効果になってしまいます。
安定した収入と中長期の資金計画も忘れずに。 - 買戻しの予定はいつ、買戻し金額はいくらか
将来、自宅の買戻しを考えている場合はその資金の準備が必要です。
再度住宅ローンを組んで買い戻すのか、一括で資金を用意するのか。
売却時（リースバックの契約時）に買戻し金額が提示される場合とされない場合があります。
買い戻す時期によって買戻し金額も変わります。
買戻し金額は当然売却時の価格よりも高くなります。
リースバック会社は損をしないように買戻し価格を設定しています。
買戻すまで家賃を毎月支払い、何年か後買戻すその価格が本当に妥当なのか。
よく考える必要があります。
