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任意売却とは
任意売却とは、住宅ローン等の借入金が返済できなくなった場合に、売却後も住宅ローン等の残債務が残ってしまう不動産を金融機関の合意を得て売却する方法です。
任意売却は任売とも言われています。
住宅ローンを延滞すると、債務者が金銭消費貸借契約により期限の利益を失ってしまいます。
期限の利益の喪失、期失といいます。
この場合、お金を貸した金融機関は残っている住宅ローンの全額を一括で返済することを要求してきます。（すべて金銭消費貸借契約書に記載されています。）
残債務を一括で返済できない場合、金融機関は担保となっている自宅を強制的に売却し、その売却代金から貸したお金を回収します。
この、担保不動産を強制的に売却するのが競売です。
競売は所有者の同意なしに売却することを裁判所が認め、裁判所が所有者に代わり、物件の購入者（最高価買受人）をオークション形式で決定します。競売の場合、いくらで落札されるかは開札日までわかりませんし、市場価格より3〜4割低い価格になることもある。
任意売却の場合、債務者(所有者)と債権者の間に仲介者（任意売却専門業者等）が入り、不動産を競売にかけずに（競売で落札される前に）所有者・債権者・買主の納得のいく価格で売却を成立させることが可能です。
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