リースバックと任意売却との比較・違いSERVICE&PRODUCTS
自宅の住宅ローンの返済が重荷になり、返済に遅れが発生し、債権者に競売申立をされそうになった時に、競売による売却をどうやって避ければいいか考えることになります。
実際に競売申立通知が来てしまう場合もあるでしょう。
リースバックと任意売却は、同じように不動産の売買契約を行って所有権を移転することですが根本的に異なるポイントがいくつかあります。
競売・任意売却とは
競売とは、自宅の住宅ローン等の返済が滞った場合、担保権者である金融機関（債権者）が担保の売却処分による回収を行うために裁判所に申し立てを行い、入札によって売却して債権を回収する手続きです。
この手続が進みますと、裁判所が強制的に不動産を売却し、その売却代金から債権者が配当金として回収します。
競売開始決定通知が来てから、物件の調査や評価を経て、競売の期間入札通知そして落札まで、おおよそ1年弱、落札されたら、立退きすることになりますが、立ち退きまで入れると1年数カ月の期間で進みます。
競売期間の入札通知が行われる以前に、自分だけの力で担保不動産を売却して債権者に返済することも可能ですが、第三者の支援を利用して、競売が実行されるまでの間に債権者と債務者間の利害調整を行い、競売で売却する場合と比較して、より良い条件で売却及び債務の整理を行うことを、任意売却といいます。
任意売却とリースバック
この任意売却の段階で選択できる一つの方法にリースバックがあります。
競売の価格は通常の売買の価格よりも低くなってしまうことが一般的です。
個人の方が競売物件に住みたいために、現所有者が住んだままの物件の入札するケースはまれです。
不動産業者や専門の投資家が入札することになりますが、入札するにあたり、住宅内の状態等の詳細を確認できない形で行われるため、リスクが高く任意売却と比較してもより売却価格が低くなってしまうのです。
競売を申立てた債権者にとっても、通常の売買相場に比べて、落札価格が低くなってしまうことがある程度わかっているので、ここまで事態が進む前に、任意売却による決着をつけることに意味があるのです。
任意売却とリースバックは同じ担保物件の売買でも、任意売却時のひとつの手段としてリースバックが存在します。
リースバックと任意売却は直接比較するものではありません。
任意売却はローン返済が滞る等により、競売の手続きにまで進んだ場合に採りうる方法の一つであり、リースバックは、自宅の売却後に引き続き賃借の形で家賃を支払いながら住み続ける仕組みです。
任意売却を検討する段階において「任意売却を選択する代わりにリースバックを選択する」、という性質ものではなく、任意売却の流れとして、リースバックという形で自宅に住み続けることができるようになるというものです。
リースバックと任意売却の比較表
| リースバック | 任意売却 | |
| 形態・仕組み | 不動産を売却後そのまま賃借し住み続ける | 第三者の支援を受けて、債権者との債務の調整を行って売却 |
| 売却先 | リースバック業者 | 全くの第三者 あるいは 任売を支援した業者 |
| 抵当権 登記簿 |
既存の抵当権等は抹消 （銀行や貸金業者、サービサー債権回収業者等と抹消交渉はあまりない） 競売中の場合は競売の取下げ 税金等登記があれば納税し抹消 |
既存の抵当権等は抹消 （銀行や貸金業者、サービサー債権回収業者等と抹消に必要な金額を交渉） 競売中の場合は競売の取下げ 税金等登記があれば納税し抹消（可能な限り役所と納税金額の交渉） |
| 居住の可否 | 可能 買主のリースバック業者と定期借家契約 |
要引越し・立退き |
| 家賃 | あり | 賃貸物件に引越した場合あり |
| 物件での新たな借入れ | なし | なし |
| 所有権の移転 | する | する |
| 備考 | ・市場価格で売却（ただし掛け目は入る） ・売却価格は要確認 ・任意のタイミングで売却 ・心理的負担が比較的少ない ・買戻しの可能性は要確認 ・家賃の金額要確認 ・賃貸期間終了時の生活設計 |
・市場価格と比較し安価となる ・競売の場合時間との勝負 ・債務が減らせるかが重要 ・新しい居住場所 ・家賃の支払 ・心理的負担が比較的大きい ・信用情報機関への登録等の影響が一定期間残る |
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