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信頼できる・安心できるリースバック・任意売却会社を比較・紹介します。

売却後も住み続けられるリースバック

2024年版 頼れる・安心できる不動産リースバック

親子間売買とリースバックSERVICE&PRODUCTS

親子間売買リースバックとは

親子間売買とは、親子間で自宅を売買することです。
親から子供に自宅の所有権を移転します。
親子間売買後に、そのまま元の所有者(親)が不動産を使い続けることから、セール&リースバックとも言います。

親子間売買で自宅に住み続けられる?

自宅の住宅ローン返済が苦しいとかすでに返済が遅れていしまい、担保となっている自宅を売却せざるを得ないケースで、多くの方が「それでも自宅に住み続けたい」と考えています。
せっかく新築で購入し住み慣れた自宅を手放したくない、もう少し頑張りたい、子供を転校させたくない、高齢の親が近所に住んでいる、自宅兼店舗のため店を閉めたくない、など、自宅に住み続けたい理由は様々です。
住宅ローンの返済ができなくなり競売になってしまった場合、自宅が強制的に処分されますので、自宅に住み続けることはほぼ不可能です。
資金がないわけですから、買戻すことも難しいでしょう。
競売になってしまうと、担保物件に競売開始の登記が入り、裁判所の執行官が競売を進めるための現況調査や物件調査で来ます。建物中の写真も撮ります。
競売の入札時期が決まると不動産屋が物件の近隣を視察しにも来るでしょう。
こうなると周囲からも競売になってしまった物件とみられてしまう場合もあります。

自宅を親から子供に売却する「親子間売買」という形で任意売却をすれば、自宅を売却した後もご自宅に住み続けることができます。
親に代わって子供が所有者となり、形式上、親が自宅を賃貸するというものです。
「親子間売買」、「親子間売買リースバック」と呼びます。

子供以外の親族など(親の兄弟や、叔父叔母、いとこなど)の身内が購入する場合は「親族間売買」、「親族間売買リースバック」と呼びます。。
夫婦間で行う場合は「夫婦間売買」、「夫婦間売買リースバック」と呼びます。。
一方、リースバック業者などの親族以外が購入する場合を単に「リースバック」と呼ぶこともあります。

リースバックとは正式には「セル&リースバック」といい、売却した資産(自宅)を賃貸して使用し続ける不動産取引全般を指すものです。


親子間売買リースバックのメリット

親子間売買の最大のメリットは、任意売却後も自宅に住み続けられることです。

・住み慣れた自宅に住み続けることができる。
・引越をしないで済む(引越しの手間や費用がかかりません)。
・子供の学校や生活基盤を変えないで済む
・親の債務が無くなることが前提
・毎月の返済負担が少なくなるケースが多い
・親は子供が負った住宅ローンの債務を軽減するよう考える必要はある
・親子間、親族間での取引のため、周囲に知られる恐れがない。

親子間売買を成功させるための注意点・デメリット

*子供の名義で住宅ローンが組みにくい

親子間売買をする為に子供が住宅ローンを申し込んだ場合、銀行の決済が通らない場合があります。
子供に安定した収入がある場合でも、審査が通りやすいといわれる公務員や上場企業に勤めている方でも困難なケースが多いのです。

それは、この親子間売買により親の債務がなくなることを銀行は作為的な債務の切り替えと判断するからです。親子間トラブルを巡る詐欺などトラブルも多いのです。
売買価格が適正な金額でも、また親の債務が無くなり手許に余裕資金が残る場合や、子供が実際にそこに住むのかわからない場合などはなおさらです。
親子間売買での融資してくれる金融機関が少ないのが現状です。

親の債務が別の銀行でそれを自分の銀行のローンで子供が肩代わりすることを嫌うのです。
これは、悪用しようとすれば、融資したお金が別のことに使われる可能性があり、また、不当に安く(高く)売買されてしまう可能性もあるためです。

親子間売買にあたり、子供が当然同居し、住所も移転し、売買価格も適正で、同時にリフォームするとか二世帯住宅に改築する場合などは、住宅ローンは通り安すくなります。

また、親子間売買に強いノンバンクの住宅購入ローンにすることも検討が必要です。

*子供がマイホームを購入する際に住宅ローンが組めなくなる

親子間売買できることになり住宅ローンを組めることに。
しかし今度は、子供が新しいマイホームを購入する際に、親子間売買の住宅ローンがあるために、新しいマイホームの住宅ローンを組む事が出来なくなります。

子供さんも安易に親子間売買を引き受けてしまって失敗したなってことにもなり兼ねません。
子供が独身だったら子供の結婚からの将来もありますし、すでに結婚していたら奥さんの了解や孫の将来のこともちゃんと考える必要があります。
結局息子さんの奥さんの反対にあって親子間売買が成立しないケースも多いのです。
子供やその家族、親族全員にそれぞれ事情があります。
十分な意思確認、将来設計が必要です。

*売買する金額が安すぎても、高すぎても問題が起こる

親子間売買をする上で、考慮しなければならないのが売買価格です。

親子間、親族間だから、買ってもらう立場だから、一般的な市場価格と比較して相当に安い金額で売買すると、贈与とみなされ贈与税がかかる場合が考えられます。

また、親が購入した金額を上回る高い金額で売買してしまうと、売買益が生じて所得税の対象になる場合があります。
所有期間によって3000万円の特別控除が受けられる場合がありますが注意が必要です。
売買価格決める際は税理士や税務に詳しい人に相談したり、親子間売買の取り組み実績の多い不動産業者に相談して、契約書の作成から住宅ローンの申し込みなどの助言を受けられることをお勧めします。

*一度否決されるとさらに難しくなる

最近インターネットで調べ、親子間売買を、銀行や信用金庫に申し込まれてる方がいますが断られるケースが多いようです。
親子間売買と住宅ローンの利用は難易度の高いので、簡単で安易な取引ではありません。
銀行や信用金庫に申込みして断られると、その申込履歴が個人信用情報として登録されるので、断られた後別の金融機関に申込んでも、その履歴によって再度断られることもあるのです。
親子間売買をお考えの方は、できる限り専門家に相談した方がいいでしょう。

*今の債権者はなかなか債権をまけない・免除しない

親子間売買で、親から子供に所有権を移転し、子供の住宅ローンで売買代金を支払い、それで親の債務を完済し、抵当権を抹消するという流れを簡単に考えてしまいます。
子供の住宅ローンを組むことも難易度が高いと説明しましたが、親の債務を債権者にまけさせて、免除させて、親子間売買を成立させるのも大変難易度が高いところです。

リースバック業者を利用してから親子間売買を行う

親子間売買をする上で子供に売買の意思があっても銀行の住宅ローンが通らなければ買うことはできません。

よくあるケースで、
今は子供が就職・転職したばかりで住宅ローンを組めない、
子供収入がまだ少ない、
子供の家族の了解に時間がかかる、学校の問題など
競売が開始されそうで時間がなく、親族間売買の調整が間に合わない、
など・・・。
それでも数年後であれば組める可能性が高いケースがあります。

その場合リースバック業者を利用する方法もあります。
信頼できるリースバック業者に自宅を売却し、いったん賃貸借契約を結んで家賃・リース料を支払い、しばらく時期を見てから、子供の住宅ローンの申し込みをします。
親から子への所有権移転・名義変更ではなく、親から第三者(リースバック業者)、それから子供への変更なら銀行の住宅ローンは通ります。
リースバックにおける諸費用や家賃の支払、買戻し価格など全体的なコストを考える必要はあります。
また、しばらく時間を置くことで、子供の勤続年数が長くなり、年収が上がるなどして住宅ローンの審査が通りやすくなることもあります。

延滞しがち、競売を申し立てられる恐れがある、現状では親子間売買がスムーズに進みそうもない場合には、まず競売を避けることを優先しなければなりません。
競売を避けるためにいったんリースバック業者に売却して、そのまま家賃を払って住み続ける「リースバック」の検討もしてください。

ハウスドゥの「ハウス・リースバック」とは、所有されている家をあらかじめ使用する期間を取り決めてハウスドゥ!が買い取り、売却後はリース契約をしてそのまま今までと同様に住み続けるシステムです。
将来的にその家を再び購入する=買い戻すことも可能です。

ハウスドゥのハウス・リースバック⇒

ハウスドゥのリースバックを利用しフィナンシャルドゥの親子・親族間売買専用ローンで買い戻す

古田敦也さんCMでおなじみのハウスドゥ!グループの金融機関フィナンシャルドゥでは『FDの親子・親族間売買専用ローン』という商品を用意しています。

親子・親族間売買は銀行融資が受けられないケースがあります。
銀行が親子・親族間売買に対する住宅ローンをあまり実施しないのに対し、ハウスドゥ!グループの金融機関フィナンシャルドゥは積極的です。

FDの親子・親族間売買専用ローンは、不動産担保の仕組みを活用し、融資を行います。

親会社のハウスドゥのハウス・リースバックと合わせて活用することでより効果を発揮します。

⇒フィナンシャルドゥの親子・親族間売買専用ローン

住宅ローンで親子間売買を取り扱っている金融機関のQ&Aより

1、住信SBIネット銀行(ネット銀行最大手)の場合

 @住宅ローン<フラット35>で親族間売買ですが利用できますか?

第三者(事業者)を媒介とした売買契約を締結し、且つ所有権移転登記の登記原因が売買となるものは対象となります。但し、申込者が申込前に購入物件に既に入居している場合で、次のいずれかに該当する場合は対象となりませんのでご留意ください。
(1)売主も同居している場合
(2)売主は同居していないが、申込人が使用貸借(賃貸借契約書を締結せずに居住している)の場合

 A住宅ローン<その他> 親族間売買ですが利用できますか?

 親族間売買はご利用いただけません。
 ※不動産会社を媒介した売買についても同様です。

 B住宅ローン<ネット専用> 親族間売買ですが利用できますか?

 親族間売買はご利用いただけません。
 ※不動産会社を媒介した売買についても同様です。

2、新生インベストメント&ファイナンス株式会社(新生銀行グループ)の場合

 @親子間売買でもローンが組めました。会社員 20代 女性

 ご融資までの経緯

母が亡くなり、父から自宅売却の意向を伝えられましたが、私と弟は母親との思い出がある自宅に住み続けることを希望し、父から自宅を買い取ることを申し出ました。
インターネットで新生インベストメント&ファイナンスが親子間売買の融資を行っていると知り、相談したところ、父から自宅を買い取る資金の融資を受けることができ、今後も自宅に住むことができるようになりました。

3、アルヒ株式会社(住宅ローン専門金融機関/国内最大手)の場合

 @親族間売買物件の購入費用の融資は可能ですか。

 *ARUHIフラット35・ARUHIスーパーフラット
仲介事業者を通して売買契約を締結しており、契約書および重要事項説明書のご提出をいただけること、かつ、適合証明書の提出が可能な物件であれば、お申込みいただけます。

 *ARUHIフリーダム
親族間売買物件の購入費用は融資の対象にはなりません。

4、楽天銀行(楽天グループ)の場合

 @(住宅ローン)親子間(親族間)での住宅の売買は融資の対象になりますか?

第三者(事業者)を媒介とした売買契約を締結し、且つ所有権移転登記の登記原因が売買となるものは対象となります。但し、申込者が申込前に購入物件に既に入居している場合で、次のいずれかに該当する場合は対象となりませんのでご留意ください。
(1)売主も同居している場合
(2)売主は同居していないが、申込人が使用貸借※している場合

 ※賃貸借契約書を締結せずに居住しているケースを指します。

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