リースバックの基礎知識CONCEPT
リースバック後の買戻しについて
買戻し・再売買予約契約とは、注意点は
リースバックとは、所有されている自宅をあらかじめ住む期間を取り決めて売却（不動産の売買契約で所有権移転）し、売却後は賃貸借契約・リース契約をしてそのまま今迄と同様に住み続けるシステムです。
リースバック業者の宣伝や説明では、将来的にはその自宅をを再び購入すること＝買い戻すことも可能ですと説明しています。
＜買戻すとは＞
単純に再度不動産の売買契約（今度は買主として）をすることです。
当然、売買代金があり、その金額を売主（リースバック業者）支払うことになります。
実際には可能であれば買い戻したい・・・お金の目途がたてば・・・
などように希望的観測で実際にはそのようにならないケースが多いのが実情です。
もともとお金に困ってリースバックをしたような場合は特にそうです。
そうではなく、いついつにはまとまったお金が確実に入るから買戻しが可能であるとか、つなぎ資金でのリースバックの利用であった場合など。
近いうちに親子間売買で子供が購入し住宅ローンが組めるとか。
このような場合は、具体的に買戻しの約束を交わす方がいいでしょう。
＜買戻しの方法＞
買戻しのための手続きとしてましては、主に二種類の方法があります。
ひとつは「買戻し特約付売買契約」、もうひとつは「再売買の予約」です。
買主が親族や知人以外の場合には、通常「再売買の予約」が利用されることが多いようです。
リースバック後の買い戻し価格の基準
リースバックをして将来的に買い戻しを希望する場合は、売却時に「再売買予約権」という権利をつけて売買契約を締結することで、買い戻しが可能です。
その場合の買戻価格は、リースバック取扱業者、物件状況や売買契約内容・賃貸契約内容によって異なります。
買戻し価格はつまり、リースバック業者の利益を確定する金額です。
リースバック業者も商売ですから、安く買って、高く売ることを考えています。
その間の固定資産税や取得税、管理費、修繕費、そして物件購入による資金調達の費用、金利などは、毎月の賃料やこの転売益から充当することを考えています。
所有していても将来資産価値が高まりそうな首都圏の優良物件は不動産市況の値上がりも期待できます。
しかし、リースバックの対象は中古物件扱いですし、住宅地で特に地方の物件の場合は、値下がりリスクをリースバック業者は見てきます。
リースバック時の売却価格はリースバック業者の物件評価額の60％〜80％です。
リースバック希望期間が長いほど、掛け目は厳しくなります。
逆にリースバック物件の買戻し価格は売却価格の110％から130％と考えた方がいいでしょう。
基本的には、リースバック業者が、購入した時の金額に購入時と売却時(買戻し時)にかかる諸費用分を上乗せした金額となりますが、場合によっては多少の利益を上乗せする場合もあります。
リースバック業者とリースバック期間に応じた買戻価格を予めリースバックの契約時に定めておくことも可能です。（リースバック業者にご確認ください）
リースバックの買戻しは、リースバックの賃料を未払いしている場合など、賃貸契約の契約内容を履行できていない場合は難しくる場合があります。
賃料を滞納してしまうと、買い戻す権利がなくなると同時に賃貸契約も無効になり、自宅を引き渡さなくてはなりませんのでご注意ください。
リースバック後に買い戻しを考えている場合は、買戻し価格や時期などの条件を、後でトラブルにならないようにリースバックの契約時に予め定めておいたほうが良いでしょう。
民法 第579条（買戻しの特約）「買戻せる権利を持っている」というのが買戻し特約付売買契約
民法には第579条に買戻しの特約についての規定があります。
この買戻しとは、不動産の売買契約と同時にした特約に基づいて、売主が留保した解除権の行使によって売買契約を解除することをいいます。
民法に定めがある権利ですが、事務として不動産取引やリースバック取引ではほとんど利用されていません。
＊民法 債権 第579条（買戻しの特約）
不動産の売主は、売買契約と同時にした買戻しの特約により、買主が支払った代金及び契約の費用を返還して、売買の解除をすることができる。この場合において、当事者が別段の意思を表示しなかったときは、不動産の果実と代金の利息とは相殺したものとみなす。
この買戻しの要件として、
・買戻しの目的物が不動産であること
・売買契約と同時にすること
・買戻代金が、売買代金に契約費用を加えた額を超えないこと
・買戻しの期間は10年を超えることができない。これを超えたときは10年に短縮される。
があります。
買戻代金とは、買戻権行使に際して、売主から買主に償還すべき金額であり、売買代金とは買主が事実上支払った額になります。
契約費用は償還しないとすることもできます。
買戻し特約は、実質的に「一時的にお金が欲しい」という人のためのお金を借りる手段です。
お金に困っている売主が、一時的に買主へ不動産を売却することで資金を得た後、売主がお金を返せるようになったら、買主にお金を払って買戻すという意味合いになります。
＜買戻特約の登記＞
買戻し特約を当事者以外の第三者にも主張するために、その旨の登記することができます。
登記をしておくことで、対象不動産が当初の買主からそれ以外の第三者へ譲渡されていても、売主はその第三者に対して買戻権を行使することができます。
さらに、買戻し特約の登記をした後に抵当権が設定されていても、その権利を否定することが可能です。
買戻し特約の登記は、売買による所有権移転登記と同時に別個の申請で行います。
実際に登記される事項としては、買主が売主に支払った代金、契約費用、買戻しができる期間です。
買主が現実に支払った代金以上の買戻代金を登記することはできません。。
契約費用がない場合は、契約費用なしと記載すればOKです。
また、買戻し期間を定めなかった場合は、買戻し期間が登記されることはありませんが、その場合は5年以内に買戻し権を行使しなければいけません。
これに対し、10年を超える買戻し期間は認められておらず、たとえ10年を超える期間を定めても、その期間は10年に短縮されます。
リースバックの再売買予約契約と不動産売買契約書
民法第579条（買戻しの特約）は、要件が厳格であるため、使いにくく、実務ではほとんど利用されていません。
実務的には「再売買の予約」で、買戻しとするケースが多いです。
＜再売買の予約とは＞
いったん売却した不動産等を買戻すための予約を「再売買の予約」といいます。
担保不動産等を債権者に売却して、返済ができるようになった時に買戻すという、債権担保の機能を持った予約です。
買戻しと似ていますが、再売買の予約は契約と同時にしなくてもよく、再売買代金も自由に決められる、予約期間も自由に決められるというメリットがあります。
また、予約上の権利を仮登記（再売買の予約に基づく所有権移転請求権保全の仮登記）しておけば、第三者に対抗できます。
再売買の予約とは、民法の買戻しとは異なり、「再度売買契約をしましょう」という約束をしておく契約になります。
＜リースバックの再売買予約の契約＞
リースバック時の売買契約書には主に備考欄に次のような文章で、リースバック後の再売買の予約について記載されることが一般的です。金額と時期を定めることで再売買予約の契約となるのです。
「甲と乙とは本物件|こつき再売買を予約し、甲が乙lこ対して、金*******円を提供し、かつ甲が乙に対し、再売買予約完結の意思表示を書面によってなしたときは、意思表示後1カ月以内に乙の何らの意思表示なしに、再売買の効力が生じる。」
「但し、甲及び乙は別途協議の上、再売買契約締結の日を決定することができるものとする。」
「甲と乙とは本件土地|こつき再売買を予約し、甲が乙lこ対し・・年・・月・・日までに、第**条の方法により定めた代金を提供し、かつ、売買完結の意思表示をしたときは、再売買の効力を生ずるものとする。」
＜再売買予約の消滅や失効、猶予については＞
本件賃貸借契約期間中に、本件予約完結権を行使しなかった場合、本件予約完結権は失効するものとする。
本件賃貸借契約が期間満了時に再締結された場合は、再締結された期間失効は猶予されるものとする。
賃料支払を**月間分以上遅延したときは理由の如何に関わらず本件予約完結権は消滅するものとする。
などような文言で契約書に記載されることが一般的です。
リースバック後の買戻しの注意点
リースバックの契約時に聞いていた買い戻し金額よりも、さらに高かったというものです。
リースバックの買戻しを口約束程度で具体的な金額や時期をあいまいにしていたためにおこるケースです。
リースバックをした時点では買戻しに自信がないとか、リースバックでローンの返済に忙殺していて買戻しについて確認不足であった。
買戻しの意思があるときは、しっかり伝え、買戻し特約契約や、再売買の予約を契約書に明記して行ってください。
リースバックの売買価格が低くすぎるというトラブルもありますが、リースバック後の買い戻し金額を周辺地域の相場より高いというトラブルもあります。
リースバックの売買価格、賃料、買戻し金額はしっかり納得したうえで契約してください。
相手の提示した買い戻し金額が払えないとなると、その物件から出ていかない限り賃貸借契約を更新し続けざるを得ません。
更新のない契約だと、契約満了の時点で家を出ていくことになります。
せっかく将来的な買い戻しを見据えて契約を結んだのに、それがかなわず苦い思いをさせられる方もいます。
