注意点・トラブル事例・悪徳業者・悪質事例CONTACT US
うまい話には裏があるとよく言われます。リースバックもデメリットもあり注意が必要です。後悔するケース、トラブルになったケースを取り上げます。また最近はリースバックを使った詐欺的な業者や悪質・悪徳業者も現れています。悪質なリースバックの事例なども取り上げます。
リースバックの注意点・後悔した事例
リースバックの売却価額での注意点
リースバックは通常の不動産売却相場よりも安いものであることを理解しておく必要があります。
その上で、自宅に住み続けることができる、生活を変えずに済む、今よりも状況がよくなるなど、いくつかのメリットと比較して、最終的に判断してください。
そのためには、不動産の価格や家賃相場をある程度知っておく必要があります。
不動産の査定はリースバック業者が無料で行ってくれます。
その価格を知ることは大切ですが、リースバック業者の目線の価格になってしまいます。
複数社のリースバック業者に査定を依頼することも必要ですし、
一般的な市場価格を知るために通常の不動産業者に不動産の査定をしてもらうことも意味があります。
また、その時、近隣で同クラスの建物の家賃相場も聞いてください。
さらに、不動産価格や家賃相場を理解してそれでもリースバック業者の買取価格に納得がいかない場合は、リースバックをあきらめるのが正しい判断でしょう。
また、自宅に住み続けなくても良い、買戻しをしなくても良いと思うところがあれば、通常の不動産売却をおすすめします。
リースバックの家賃価格での注意点
リースバックの家賃は、周辺の同じ築年数、同じ間取り、同じ広さの賃貸物件と比較して、割高に設定されるものということを理解して利用する必要があります。
それが現実です。
その上で、収入や家計を考えながら、その家賃を払い続けられるのか？
差額をどの程度貯蓄に回せるのかも考えてください。
買戻しをするのであればなおさらです。
周辺の同じ築年数、同じ間取り、同じ広さの賃貸物件と比較して、リースバック業者に言われた家賃がどのくらい割高なのか？
お近くの不動産業者に聞いてみたり、新聞の賃貸物件のチラシやインターネットで調べて周辺の賃貸相場を把握しておきましょう。
その知識は必ず役に立ちます。
リースバック業者から提示された家賃が高いと感じたら、周辺の家賃相場を例に下がらないか交渉してください。
また何社かのリースバック業者に相談し、買取価格と家賃価格を比較してみてください。
買取価格は低いけど賃貸借の価格も低い場合もあります。その逆もあります。
他社の相見積もりを行うことで、リースバック業者間の競争を促し、より有利な条件を獲得できるかもしれません。
リースバックの審査に通らない、住宅ローン残債務の注意点
リースバックを検討する方で、現在の住宅ローンの返済がきつい、支払いが遅れているので、早くリースバックして安い賃料で楽になりたいと期待している方も多くいます。
リースバックは便利でも希望すれば利用できるものではありません。
大前提として
住宅ローン残高（残債務） ＜ 自宅の評価額
でなければ、利用できないと考えてください。
さらに自宅の評価額と言ってもリースバック業者の買取価格はそれより低くなりますから、残高（残債務）と自宅の評価額の差額は余裕がなければなりません。
リースバック業者が物件を買い取るのは、買取金額で住宅ローンやその物件に設定されている債務・抵当権がすべて抹消できることが条件です。
住宅ローンを25年から35年で組んで返済をしている場合、10年返済が済んだくらいではなかなか残債務は減りません。
バブル経済の頃と違って不動産の価格が右肩上りではありません。
建物の評価価格も経年劣化で下がります。
新築物件を買って、中古物件になって高く売れる時代ではありません。
残債務が大きい場合はリースバックの審査が通らない可能性が高いことを理解しておきましょう。 
リースバックを「買戻し」前提で利用する場合の注意点
リースバックを「買戻し」前提で利用する場合の注意点として
・買戻し価格はいくらになるのか。
・買戻し時費用（所有権移転の登記費用や取得税、契約費用など）はいくらかかるか。
・買戻しは現金で行うのか。
・買戻しは新たにローンを組むのか。誰が組むのか。
・借入先・金融機関のあてはあるのか。
・条件（金利・期間・月々の返済金額）に自分の考えはありますか。
・成立しなかったらどうするのか
・買い戻す場合の名義人は自分、子供や親族（親子間売買、親族間売買）誰が行うのか。
・買戻しの時期は。
・なぜその時期になるのか。
・買戻し資金はどのようにつくるのか。
・頭金の蓄えはどうするのか。
・家賃を支払って、毎月いくら貯金ができるのか。
・何年で買戻し費用が貯まるのか。
など、考えるべきポイント・注意点はたくさんあります。
綿密な計画を作ってからリースバックを利用するようにしてください。
上記の注意点がある程度クリアにならないのであれば、「買戻し」の計画が立たないのと同じことを意味します。
他人任せ、行き当たりばったりでは絶対にうまくいきません。
リースバックは不動産の売買です。ご家族や相続人となる子供や親族とも場合によっては相談した方がいいでしょう。
リースバックを利用するケースは、
・自宅を売却して返済を解消したいがこの家には住み続けたい・・・
・老後の生活のため、老後の資金に不安があるがこの家に住み続けたい・・・
・債務整理を優先し、将来的には再購入（再売買）したい・・・
など、資金が必要、お金が心配といったケースが多いようです。
お金の心配を抱えてしまっていて、家族や子供、親族にはなかなか話しずらい、できれば相談したくないといった場合もあるでしょう。
リースバックは所有者から賃借人に変わりますが自宅に住み続けることができます。
相続人である子供が、この家を相続して住める、またはいずれ売却してそれなりにお金が入るとアテにしている場合もあるでしょう。
リースバックを利用してるので、自宅（実家）はすでに売却して、リースバック業者の所有物になってしまっているので、当然、相続財産には含まれません。
リースバックをして後になってから、家族の関係が悪化するのは、ある意味最大のトラブルとも言えます。
このようなリースバックによる家族間のトラブルが発生が考えられるのであれば、リースバックを利用する前には、相続する人（相続人）にリースバックの利用（自宅の売却）を伝えておいた方がいいでしょう。
リースバック後買戻しを考えている場合も、将来設計について伝えておいた方がいいでしょう。
信頼できるリースバック業者を選ぶための注意事項
リースバックを利用するときには信頼できるハウスリースバック業者を選ぶことが重要になります。
信頼できる業者はどうやって探すのか、どうやって信頼できるか判断するのか。
これも、特に基準はありませんし、絶対大丈夫というものはありません。
ヒント・参考にするのは、
上場企業や比較的企業規模の大きい会社、資本金の大きい会社、グループ企業の大きい会社、設立が古く業歴の長い会社などは安心です。
またリースバック自体に行政の許認可というものはありませんが、不動産の売買を業として行っていれば、不動産の宅地建物取引業の免許が必要です。
リースバック業者のほとんどは宅建業者です。
宅建業の更新番号なども業歴の長さがわかります。
また、リースバックの経験・取扱件数の多さなども重要です。
さらに、相談したときの対応の良さ、担当者の人柄なども重要です。
これらの注意事項を考えながら、できるだけ信頼できるリースバック業者を利用してください。
