注意点・トラブル事例・悪徳業者・悪質事例CONTACT US
うまい話には裏があるとよく言われます。リースバックもデメリットもあり注意が必要です。後悔するケース、トラブルになったケースを取り上げます。また最近はリースバックを使った詐欺的な業者や悪質・悪徳業者も現れています。悪質なリースバックの事例なども取り上げます。
リースバックのトラブル事例
買戻しをすると言ったが予定通りに買戻しができないそうにない・・・
気楽に考えてリースバックをしたわけではないけど・・・
一時的にお金が必要で、リースバックを利用し、2年以内にお金の準備ができるから買戻せばいいと考えていた・・・
実際には、
売買金額が思ったほど高くなく手許に資金があまり残らなかった
収入が減ってしまった
予定外の出費、教育費、医療費、介護費がかかってしまった
家賃が高く、支払いが結構きつい
予定していた事業からの入金が遅れている
などの要因から
思ったように買戻しのお金が貯まらないしズルズルと家賃を支払続けてしまっている。
定期借家契約の期限も近い。
買戻しの計画は完全に白紙に・・・ということになりやすいのです。
こうなると、買戻しはあきらめ、引越しをする。
または、定期借家契約の更新をリースバック会社にお願いする。
ただし、定期借家契約の更新が可能かどうかはリースバック会社によって異なります。
どちらにしても早めの対応、相談が大切です。
リースバック業者の買取金額（売却価額）が一般の不動産売却と比較して安すすぎる
リースバックでそんなに高く買い取ってもらえるの、ということはまずないと考えてください。
リースバックは、通常の不動産売却と比較すると売却金額は2割〜3割安くなるものです。
掛け目が入るのです。
買主であるリースバック業者や不動産投資家は損することはもちろん考えていませんし、数年後に売却して十分儲かる金額でしか買い取りません。
リースバック業者としてもそれなりにリスクの多い取引なのです。
通常の相場価格をわかっていると、「不動産会社に聞いたら＊＊＊万円で売れると言われたのに、買取価格が***万円とは低すぎないか、騙されているのではないか、詐欺じゃないか、買い叩かれた、おかしいじゃないか？」
と認識してしまうかもしれません。クレームも入れたくなりますね。
実際にそのような悪徳業者もいますので注意が必要ですが、
今一度冷静になって、ぜひ何社かのリースバック業者に相談し、買取価格を比較してみてください。
当然その時には、賃貸借の金額も聞いてください。
買取価格は高いけど賃貸借の価格も高い場合もあります。その逆もあります。
他社の相見積もりを行うことで、リースバック業者間の競争を促し、より有利な条件を獲得できるかもしれません。
リースバックは、通常の不動産売却相場よりも、買取価格が安いものですが、
複数社リースバック業者に相談してみて、買取価格・家賃価格を比較して冷静に判断をしてください。
家賃が払えなくなって、結局引っ越すことに
リースバックの家賃価格は、周辺の賃貸物件・相場と比較して、家賃は高く設定されるのが通常です。
リースバックを利用するときに「家賃」は前もって提示され、その「家賃」に同意した上で、定期借家契約を締結しているはずです。
なんとかなるさとリースバックを利用するのですが・・・結局は、家賃が重荷に・・・。
家賃は相場より割高だったとはいえ、
家賃の支払いの金額自体は、これまでの住宅ローンやその他の支払に比べて、減って楽にはなっていたはずなのに・・・。
収入が減るとか、失業、転職するとか、教育費がかさむとか、急な医療費が発生するとか・・・様々な要因があるかもしれません。
そんな時、相場より高い家賃を考えてしまうとますます、
・家賃の負担が重い
・これでは買い戻しどころではない
・やはり家賃の高さが目立つ
・同じ家賃を払うなら、周辺でもっと良い条件の物件に住める
など、いろいろ考えてしまいます。
この頃には「周辺の賃貸物件に引越す」という選択を考える人も多いでしょう。
リースバックをせずに、通常の不動産売却をして高く売って、引っ越しておけば良かったと。
相続人となる子供とのトラブルが発生するケース
リースバックの利用者の多くは中高齢者です。
銀行のリバースモーゲージと比較して利用する方も多いです。
収入が減少し始めた世代で、将来のことも考えてリースバックを利用したはずです。
いずれは買い戻す予定であった場合も。
リースバックは所有者から賃借人に変わりますが自宅に住み続けることができます。
相続人である子供が、この家を相続して住める、またはいずれ売却してそれなりにお金が入るとアテにしている場合もあるでしょう。
リースバックを利用してるので、自宅（実家）はすでに売却して、リースバック業者の所有物になってしまっているので、当然、相続財産には含まれません。
将来買い戻すつもりでいても、収入が減っている中でなかなか実現しないのが現実です。
相続が現実的な段階になってから、「リースバックしたから、実家の所有者がリースバック業者のものになっている。相続できないの。」と、子供や孫、ご兄弟との関係性が悪化してしまうトラブルも起こりうるのです。
リースバックを利用するときには、対象不動産の所有者全員の同意が必要ですが、所有者でない相続人の同意は不要なので、このような問題が出てきてしまうのです。
自宅を担保にしてお金を借りる銀行や信用金庫のリバースモーゲージでは「推定相続人全員の承諾を得る必要がある」と契約条件にしているケースがほとんどです。
「リバースモーゲージ」でわざわざ推定相続人の同意が必要になっているのは、所有者が亡くなった時に相続人の方が担保物件の売却によるリバースモーゲージの返済の当事者になるからです。
リースバック業者と連絡が取れない、さらに所有権が変わっている
リースバックは不動産の売買を所有権を移転します。
その買主はリースバック業者だったり、リースバック業者提携先の不動産会社だったり投資家だったりします。
そして、定期賃貸借契約を所有者となったリースバック業者などと契約します。
定期賃貸借契約は2年、3年の期間の契約で、更新できる場合は更新します。
リースバックを利用する際には希望すれば何年でも延長可能とか宣伝するリースバック業者もありますが、リースバック業者が倒産してしまったとか、知らない間に売買がされていて所有権が別の人・会社に移転しているなんてことも起きています。
資金力がないリースバック業者は物件を購入し所有権を移転するにあたり資金を調達し、銀行やノンバンクがその物件に抵当権を設定する場合もあります。
債権者に利息や調達コストを支払っています。
業績が悪化すれば場合によっては倒産する可能性もあります。
リースバック業者の債権者はリースバック業者が保有する財産を換価（お金に変える）形で、債権を回収します。
リースバック中の物件が、競売や任意売却で売却されてしまう可能性があるのです。
リースバックで購入した物件は投資目的ですから途中で売却する場合もあるのです。
売却するにあたっては、所有者の変更通知や、定期借家契約の継承、買戻し特約・予約付きの場合はその継承がきちんとされればいいのですが・・・。
中にはいい加減な業者もいるのです。
所有権が移転され、第三者に物件が渡ってしまえば、住み続けることができるかどうか、定期借家契約が更新できるのか、買主・新しい所有者次第となってしまいます。
買主・新しい所有者が「別の方に貸したい」「自分で使いたい」「更新しない」となれば、退去・引越さなければならないなんてトラブル事例も実際にあるのです。
