リースバックの基礎知識CONCEPT
不動産の評価を自分で調べる（公示地価・基準地価・路線価）
リースバックの申し込みを行う前に是非やってほしいことがあります。
自宅＝大事な資産＝不動産をいったん売却するわけですから、その自分の不動産を調べてください。
いずれ買い戻す可能性もあるわけですから尚更です。
新聞やニュースで話題になりますが、公的地価（公示地価・基準地価・路線価）と言われるものがあります。
①公示地価 は3月下旬に、②基準地価 は9月下旬、③路線価 は8月上旬に公表されます。
それぞれ新聞に載りますがインターネットでも見ることができます。
これらの公的地価はあくまでも土地の値段で、参考値と考えてください。
リースバックする物件は、戸建だったり、マンションですから、土地値だけでは中々判断できません。
①公示地価について
公示地価は、地価公示により公示された「標準地」の価格のことで、地価公示法にもとづき、国土交通省土地鑑定委員会が毎年3月下旬に公表する土地評価です。
地価公示では、全国で選定された3万数千地点の「標準地」について、毎年1月1日時点を基準日として各標準地につき2名以上の不動産鑑定士等の鑑定評価を求め、その正常な価格を土地鑑定委員会が判定し、毎年3月下旬に公示します。
この公示された価格を「公示地価」といいます。
地価公示によって評価された公示地価は、一般の土地取引価格の指標となるだけでなく、公共用地の取得価格の算定基準ともなっています。
②基準地価について
基準地価は都道府県地価調査により公報された「基準地」の価格のことをいいます。
都道府県地価調査は、国土利用計画法による土地取引の規制を適正に実施するため、国土利用計画法施行令第9条にもとづき、都道府県知事が毎年9月下旬に公表する土地評価です。
評価の対象となるのは全国の約3万地点の「基準地」です。
都道府県地価調査では、毎年7月1日を基準日として各基準地につき1名以上の不動産鑑定士等の鑑定評価を求め、これを審査・調整し、毎年9月下旬に公報し、この公報された価格を「基準地価」といいます。
都道府県地価調査は、地価公示から半年後の地価を評価するので、地価の変動を速報し、地価公示を補完する役割を担っています。
国土交通省のホームページサイトで公示地価・基準地価を調べることができます。
「国土交通省地価公示／都道府県地価調査」
http://www.land.mlit.go.jp/webland/
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③路線価について
路線価は、路線（道路）に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価額（千円単位で表示）です。
路線価が定められている地域の土地等を評価する場合に用います。
なお、路線価が定められていない地域については、その市区町村の「評価倍率表」を利用します。
相続財産評価および固定資産税評価においてこの路線価が使用されています。
相続財産評価では市街地の宅地については路線ごとに「路線価」を定め、この路線価を基準として各種の補正率を適用し、宅地の財産評価を行なっています。
路線価は、地価公示価格・売買実例価額・鑑定評価額・精通者意見価格などを参考として各国税局の局長が評定します。
評定の基礎となる「標準宅地」としては全国で約40万地点が定められています。
路線価は、毎年1月1日を評価時点として評定され、毎年8月上旬に一般に公開されています。
路線価は、平成4年以降は地価公示の8割程度となるように評定されています。
国税庁
「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」
http://www.rosenka.nta.go.jp/
地図を見ながら、公示地価、基準地価、路線価が一度に探せるとっても便利なホームページがあります。
全国地価マップ
http://www.chikamap.jp/
全国地価マップは、一般財団法人資産評価システム研究センターが、。国や地方公共団体が一般に公開している宅地の価格に関し、研究センターにおいて収集した情報を全国地価マップとして公開しております。
調べたい住所を入力し検索すると地図が表示され大変便利です。
１．固定資産税の路線価
２．相続税の路線価
３．地価公示価格・地価調査価格（基準地価）
不動産の評価を調べる（ネット検索や近くの不動産屋で聞いてみる）
リースバックの申し込みを行う前に是非やってほしいことがあります。
自宅＝大事な資産＝不動産をいったん売却するわけですから、その自分の不動産を調べてください。
いずれ買い戻す可能性もあるわけですから尚更です。
インターネットで、ご自分の住所を入れて検索してみてください。
または、住所と戸建とか住所とマンション、さらに価格などといれて。
検索結果には、不動産情報サイトのその住所近辺の不動産売買情報が出てくると思います。
【HOME'S】【SUUMO】【アットホーム】【東急リバブル】の大手の不動産情報サイトや地元の不動産業者の不動産情報なども出てくるでしょう。
その中でご自宅の物件に近い物件をできるだけメモしたり、印刷したりしてチェックしてください。
その情報サイトの金額は、公的地価（公示価格、基準地価、路線価など）などとは違って、実際の流通している市場価格に近いものです。
不動産リースバックを申し込むと、リースバック業者が物件調査を行います。
同じように、インターネットで近隣の不動産相場や公的地価（公示価格、基準地価、路線価など）を調べます。
そして、現地（担保物件の状況、道路、周囲の状況を実際に確認し、写真を撮る）、法務局（対象不動産の権利関係を閲覧、公図、地積測量図や建物図面を取得）、役所（都市計画課、建築指導課、道路課で、都市計画、建築や道路の法令制限や地区計画、道路計画などを調査）などを調査し、そして近隣不動産業者（地元の不動産業者で実勢価格、取引の状況などを聞き取り調査）に行ってヒヤリングを行います。
これらの結果に基づき、物件調査書を作成し、担保不動産の価格を査定するのです。
同じようにリースバックを検討している方も、近隣不動産業者にいって雑談でもいいので、不動産の相場を聞いてみるのも大変参考になります。
簡単です、ふらっと不動産屋に入って（電話でもOK）、土地の相場、売り物件、売買事例などを聞いてみてください。
そして、賃貸の相場、間取り、空室状況、人気度なども聞いてみてください。
