リースバックの基礎知識CONCEPT
リースバックと定期借家契約（定期建物賃貸借契約）
リースバックでは、不動産の売買契約決済の後、建物の定期借家契約（定期建物賃貸借契約）を締結します。
定期借家契約（定期建物賃貸借契約）とは、契約で定めた期間の満了により、更新されることなく確定的に契約が終了する契約のことを言います。
平成11年、不動産に関する社会の需要の変化等に対応するため、更新の必要のない定期建物賃貸借契約の制度が導入されました。（平成12年3月施行）
定期借家契約（定期建物賃貸借契約）は、通常の建物賃貸借契約（普通借家契約）とは異なります。
定期借家契約施行前の賃貸借契約では、正当事由（貸主がその建物を自己使用する理由など） が存在しない限り、大家さんからの更新拒絶がしにくい契約となっていました。
定期借家契約（定期建物賃貸借契約）の特徴
定期借家とは、契約期間に定めがある借家契約です。
①契約で定めた期間の満了により、確実に賃貸借契約が終了する。
募集の際、リースバック業者（貸主）が一定の賃貸借期間（１年未満の契約も可能）を定め、一般の賃貸契約とは異なり契約期間満了によって契約が終了し、退去（解約）することになります。
契約の更新がない契約で、契約期間が終了した時点で確定的に契約が終了し、確実に明け渡しを受けることができます。なお、契約期間は自由に定めることができます。
（貸主より契約期間満了日の6ヶ月～1年の期間において借主に対して満了の通知を行う。）
②双方合意による再契約をする事で、 そのまま住み続けることは可能。
定期借家契約には、基本、更新はありません。
そのまま住み続ける場合、リースバック業者（貸主）・借主の合意の元で、再契約する事で可能となります。敷金・礼金・仲介手数料など支払う場合もあります。
リースバック業者（貸主）は当然、立ち退き料と類するものを支払うことなく入居者に対し退去してもらうよう要求できます。（契約内容により例外も可）
③基本的に契約期間内の途中解約はできない。
借りた側は、いったん契約したら期間中は必ず借り続けなければならないということが 前提になっているので、期間内の途中解約は原則不可能となります。
居住用建物で床面積が２００平方メートル未満のものは、転勤、療養、親族の介護などのやむを得ない事情により、生活の本拠として使用することが困難になったときは、契約を中途で解除の申入れをすることができるとされています。
④契約の締結方法
契約期間を確定的に定めた上で、書面（公正証書がベター）によって契約することが必要です。
また、契約書とは別にあらかじめ書面を交付して、契約の更新がなく、期間の満了とともに契約が終了することを借主に説明しなければなりません。
リースバック業者（貸主）がこの説明を怠ったときは、その契約は定期借家としての効力はなくなり、普通借家契約となります。
⑤契約終了時
契約期間が1年以上の場合は、貸主は期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、借主に契約が終了することを通知する必要があります。
⑥一般の賃貸物件より敷金・礼金・賃料などが安く設定されている場合が多い。
貸主の事情（転勤・建替え取り壊しなど）・方針から、契約期間を決められているので、一般の賃貸物件よりも条件「期間的条件の自由が効かない」と考える借主も多いので、周囲の相場よりも賃料が安く設定されている場合が多い。
今までの借地借家法では立ち退きなどの問題から、転勤などで2～3年の期間空家になる部屋を貸し出すことはほとんどありませんでした。
定期借家制度を利用することで立ち退きなどを考えずに気軽に貸せることが可能になり、分譲マンション・一戸建てなどの比較的専有面積の広い賃貸物件が、市場に多く出るようになりました。
リースバックと賃貸借契約の注意事項
リースバック業者との間でリースバックの契約をする場合、半年～2年の定期賃貸借契約を締結することが多くなっています。
定期賃貸借契約の特徴のように、原則として更新はされず、当初からずっと住み続けたい場合は「再契約」という形となります。
リースバック業者の宣伝文句に、10年でも20年でも住み続けられますとありますが、いったいどのような契約形態になっているのか。
基本2年間の定期賃貸借契約ですが、更新できますので長期で住み続けることができますといっても、本当に更新するのと疑問を持つでしょう。
家賃を滞納したことで更新を拒絶される場合もあります。
所有者が変わっていて（リースバック業者が転売してしまう）交渉できない場合もあります。
リースバックにより、今の家に住めそうだという場合でも…
①希望する契約期間をしっかり伝える
②希望する契約期間の賃貸借契約書を締結する
③定期賃貸借契約で2年の更新と言われた場合は更新の覚書などの契約を交わす
④定期借家契約でなく普通借家契約を希望する
などをリースバック業者や買受人と交渉する必要があります。
リースバックの賃貸借契約の確認事項
賃貸借契約書の確認事項を整理します。
1、定期建物賃貸借契約か普通賃貸借契約か否か
2、賃料の金額
事前の話し合いで決めた内容と一致しているかどうか。
くどいようですが毎月支払い可能ですか。
3、契約期間
事前の話し合いで決めた内容と一致しているかどうか。
4、敷金・礼金等の諸費用
リースバック業者が購入する場合は敷金・礼金等の諸費用がない場合もありますが、別の投資家や業者が購入する場合は敷金・礼金等がかかる場合もあります。
5、更新について、更新料
更新の有無、更新の申込み時期、更新料の金額など。
6、賃料等の支払い方法および期限
月々の支払いか一括の支払いかなど、契約によって異なります。
7、途中解約の方法・期間
契約を途中で解約する場合は、お互い事前に通達して予告期間を設けます。
8、退去時の原状回復について
原状回復の義務および費用負担について確認しておきましょう。
9、契約期間中の設備の不具合、修理
給湯器が故障した、エアコンが故障した、ドアが壊れたなどの場合の対処は、資金負担は。
通常の賃貸は管理会社に連絡して、故意でなければ修理の負担はないでしょうが、賃貸中の不具合は賃借人負担にしているケースもあるようです。
またすでに故障している設備などがあったらあらかじめ伝える必要があります。
10、火災保険や家財保険
金額や内容。
現在住宅ローンとセットで契約した火災保険があるかもしれません。
その火災保険の扱いも要確認してください。
11、保証人・保証会社
保証人が必要か、保証会社があるのか、その保証内容は。
12、収入証明や必要書類
保証会社との契約で必要になる場合があります。
13、賃貸借契約書の契約者は誰に、居住者全員の名前等は
14、義務および禁止事項
「第三者に転貸（又貸し）すること」や「事務所としての利用」や「ペットの飼育」などがが禁止事項として記載されていたり、条件付きだったりします。
15、家賃の滞納時の対応、違約金なども
何回滞納したら退去、違約金の有無なども
16、その他
固定資産税等およびマンションの管理費・修繕積立金の支払いは通常なくなりますがよく確認してください。
自治会費・町内会費などの確認も。
リースバックの賃貸料・リース料・家賃はいくら
毎月の家賃支払いはいくらか（賃貸借契約書）になるのか。
リースバックは住宅の売却後、賃貸（リース契約＝リースバック）契約をして、そのまま同じ家に住み続けることになります。
つまり家賃が発生します。
家賃は物件の売却金額の7％から13％（おおむね10％程度）に設定される傾向があるようです。
2400万円で住宅が売却できた場合。毎月の家賃支払いは20万円、年間240万円くらいです。
今支払っている住宅ローンと比べてどうでしょうか。
支払いできますか。
おそらく周辺の同規模の賃貸住宅の家賃相場よりも高いのではないでしょうか。
賃料が周囲の相場よりも高くなることがあると考えてください。
この賃料がそれまで返済していた月額より高くなってしまっては解決になりません。
売却代金の余剰金で一時期は楽になっても、月々の支払いで、かえって生活を圧迫するようになってしまっては逆効果になってしまいます。
子供も独立し、夫婦2人、広さが半分のアパートで十分、家賃も半分であれば、リースバックで自宅に住み続けることにこだわらず、任意売却で引越しした方がいいかもしれません。
リースバックは、通常の賃貸住宅と同様、賃貸契約を結び、毎月の家賃を支払います。
家賃の支払いに対して安定した収入はありますか。
数年先から10年程度を見越した資金計画も重要です。
また、リースバック賃料は、売却価格や買戻し価格の設定によって、高くもできたり・安くもできたりします。
賃貸期間が1年でいい、短期リースバックの場合も賃料は安めに設定できます。
リースバック業者の収益の設定の仕方にもよりますので、リースバックを検討する場合は、大手・中堅含めて複数社から見積もりを取ることをお勧めいたします。
