リースバックの基礎知識CONCEPT
リースバックと不動産売買
売買価格は？リースバックは不動産の売買です
通常、不動産、住宅を売却する際は、宅建業者・不動産仲介会社を利用するのが一般的です。
宅建業者・不動産仲介会社と、売却の媒介契約書（一般媒介や専任媒介契約）を締結し、仲介業者は、様々な方法で広告宣伝して、買主を探すところから始めるため売却できるまでに時間がかかります。
中古物件でまだ居住中の物件では、場合によっては、買主を見つけられずに売却をあきらめざるを得なくなるケースもあります。
一方、リースバックであれば、リースバック業者や不動産会社が買い取ってくれるため買主を探す必要がありませんから、売主としては気楽な面があります。
自分の家の周りを、不動産屋とその顧客がうろうろ見て周ることもないでしょう。
リースバックの場合、買主が決まっているので不動産の取引の手続きもスムーズに進められますし、仲介による売却よりもスピーディーに資金化できるのです。
仲介手数料もかかりません。
リースバックと不動産売買契約書の内容・確認事項
リースバックの契約は、売買契約書と賃貸借契約書の2つを合わさって成立します。
売却時には、トラブル防止のためにも売買契約書の内容をよく確認して、納得したうえで契約を締結しましょう。
＜売買契約書で確認すべき一般的なポイントについて＞
売買金額は事前に提示のあった金額と相違がないか。
売買決済の日程は事前の取り決め通りか。
融資の返済や税金の支払、その他資金を必要とするタイミングに決済を合わせているはずです。
また、将来の買戻しを希望している場合は、買主と買い戻し可能な期間や買戻価格などの条件を事前に協議する必要があります。
その場合は不動産契約書に記載されるのか、別途書面を締結するのか、その内容が取り決めの内容と相違がないか確認しましょう。
確認すべき事項はこれだけではありませんので、疑問点があれば、リースバック業者に「完全に納得できるまで」確認するようにしましょう。
（1）契約の当事者の特定
買主は相談をしていたリースバック業者か。実際には、その関連会社だったり、提携先だったり、投資家だったりする場合があります。
会ったこともない、聞いたこともない人の場合もありますので、リースバック業者に内容をよく確認してください。
売主側も、ご自分の他、家族親族他共有者がいる場合は全員の承諾・署名・実印・印鑑証明も必要です。
また、ご自分への相続登記や贈与登記がまだの場合は前もって行うか、同時に行う必要があります。
住所も間違いはありませんか、住所の変更登記が必要な場合もあります。
（2）売買の目的物の表示
リースバックを行うに当たって、初めて・久しぶりにご自分の所有している不動産の登記簿を見ることも多いでしょう。
建物の増築登記、付属建物登記されていない場合、未登記物件がある場合などは、その登記が必要な場合があります。
（3）売買の対象面積と売買代金の決定方法
土地については売買代金を登記記録上の面積で決定する方法と、実測面積で確定させる方法があります。
実測面積の場合は売買契約までに確定させる方法と、契約後に実測して確定し精算する方法があります。
（4）境界の明示
売主は物件の現地で隣地との境界を買主に明示する必要があります。
境界が不明な場合には土地家屋調査士や測量士などを交え、隣地所有者との間で境界を確定しなければなりません。
越境物がある場合は、それを買主が承継するのか、引き渡しまでに売主が解消するのかを特約で明示します。
（5）代金の支払い方法
売買代金は契約締結時に買主から手付金を受け取り、引き渡し時に残代金の支払いを受ける形が一般的です。
リースバックの場合は、ローンの返済や、固定資産税などの未納の税金の支払いをするため手付金を受け取る場合があります。
（6）手付金・手付解除
売買契約の締結と同時に買主から支払われる手付金は、最終的に売買代金に充当されます。
当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付金を放棄し、売主は倍返しすれば契約を解除することができる。
手付金を受け取る場合はその使途については慎重に対応する必要があります。
リースバック業者と相談の上行うようにしてください。
（7）所有権の移転・引き渡し・登記
売主による所有権の移転・引き渡し・移転登記は、原則として買主による売買代金の支払いと同時に、買主側指定の司法書士を使って行われます。
所有権移転に必要な書類のチェックを行ってください。
リースバックの場合、引き渡しについては
「売主は買主に本物件を売買代金全額の受領と同時に引き渡さず、別途定期借家契約に基づき引き続き使用収益します。」とか、
「買主は本物件の所有権を取得したときから、本物件を目的とする賃貸借契約を売る主と締結し、売主は本物件を賃借するものとする。」
などような文言で契約書に記載されることが一般的です。
（8）設備・備品等
照明やエアコン、給湯器、トイレ、キッチン、浴槽、換気扇、門、へい、庭木などの設備・備品について、そのまま引き渡すのか、故障していないかなどについて「設備表」を作成します。
リースバックは実際には引き渡すことはなく、そのまま住み続けるわけですが、設備の確認は十分行ってください。
リースバック後に故障が起きた場合は、程度に寄りますが、自分で直すのか、買主が直すのか、よく確認してください。
なお、瞬間湯沸器や給湯器、ふろがまなど、経年劣化により生命や身体に重大な危害をおよぼす恐れが多いと消費生活用製品安全法で認められた9品目の「特定保守製品」については、その旨を設備表に記載して買主に情報が円滑に伝わるようつとめなければなりません。
（9） 抵当権などの抹消
物件に抵当権や地役権、地上権などが設定されている場合は、売主が引き渡しまでに抹消し、買主が完全な所有権を行使できる状態にする旨が通常記載されます。
競売登記なども同様です。
リースバック業者とよく相談の上、抵当権登記などの抹消手続きを行ってください。
（10）公租公課などの精算
固定資産税や都市計画税など土地建物に課される税金や賃料収入などについて、売主と買主による精算方法について明記されます。
負担の区分は引き渡し日の前日までは売主、引き渡し日以降は買主とするのが一般的です。
起算日については1月1日とする方法と4月1日とする方法があり、当事者の合意により定めます。
リースバックを利用する人は、税金の支払いが溜まっているなどのケースも多くあります。
売買代金から税金の支払いを行う場合もありますが、やり方についてはリースバック業者とよく相談してください。
