リースバックの基礎知識CONCEPT
抵当権の抹消登記と必要書類・抹消費用
リースバックを行うと、不動産の売買契約に基づき、自宅が自分の名義からリースバック業者に所有権が移転することになります。
その時ご自分の住宅ローンなどの（根）抵当権は完済し、抹消登記を同時に行います。
不動産売買契約書にも、売主は抵当権などの登記を抹消しなければいけないと記載されています。
＜抹消手続きとは＞
完済したら、自動的に（根）抵当権の登記が消えるわけではありません。
担保不動産の所有者と（根）抵当権者（金融機関など）が共同で、（根）抵当権抹消登記を申請します。
リースバックの場合は、買主となるリースバック業者が指定する担当司法書士が、抹消登記と所有権の移転登記の手続きを行うことがほとんどです。
債権者への返済の連絡は、基本的には債務者・所有者ですが、リースバック業者が売買による返済（返済日や返済金額、返済方法）について交渉する場合が多いでしょう。
債権者側も売買決済日における完済金額を計算し、債務者・所有者に伝え、下記の抹消に必要な書類の準備と渡し方について確認します。
＜抹消書類（抹消する抵当権者＝金融機関が用意するもの）＞
・登記原因証明情報
⇒登記申請する抵当権抹消の原因を証明するもので、
「抵当権解除証書」や「抵当権放棄証書」、「弁済証書」などがこれに当たります。
（金融機関などの抵当権者によって異なります。）
・（根）抵当権設定時の登記済証、または登記識別情報
・抵当権者の委任状、代表者事項証明書（資格証明書）
これらの抹消書類は、リースバック会社の担当司法書士が前もって不備がないか確認します。
＜抵当権等の抹消費用＞
リースバックの場合、所有権移転の費用は買主であるリースバック業者が支払いますが、抵当権等の抹消費用は売主であり、債務者が負担することになります。
抹消の登記費用は登録免許税と司法書士報酬に分けられます。
登録免許税は不動産1筆につき一律1,000円です。
総額でも数万円になります。この費用はたいていリースバック業者が手配する司法書士に支払うことになります。
債権者・金融機関に対する返済と担保抹消依頼
リースバックの売買に基づき、抹消書類を確認するということは、相手先の金融機関に借入の返済・解約と担保権の抹消の依頼をすることになります。
<依頼する内容と金融機関に確認する内容＞
・現在借入れの一括返済(解約、完済）の申し出
・希望する日を伝える
・完済金額の計算（元金・利息・解約手数料の有無と金額）依頼
・抹消書類の作成と用意できる日の確認
・希望日に返済できるか、或いはいつ頃になるかの確認
・その他返済に伴う必要書類、手続き
これで事務的に話が進めば問題ありません。
金融機関は、依頼に基づき、繰上弁済の稟議を上げ、抹消書類の準備に入ります。
そこで書面による繰上弁済依頼書が必要な場合は記入する必要がありますし、手元にない場合は郵送やメール等のやり取りが加わります。
この返済と抹消書類の手続きに2〜3週間かかってしまう場合もあります。
リースバック業者の審査や物件評価がスピーディでも、この抹消手続きが遅く、結局リースバックが遅れてしまう場合もあるので、リースバック業者は相談時にこの抹消について注意を促してきます。
＜繰上弁済手数料にも注意＞
繰上弁済・期限前弁済をする場合に、繰上弁済手数料、解約手数料を取るところが多くあります。
この手数料は、金消契約書に記載されていますし、当初借入時に説明を受けていると思います。
この手数料が意外とばかになりません。
残元金の3％とかが多く、残元金1000万円の場合は30万円です。
抹消金額がトータルいくらになるか早めに確認してください。
競売開始登記の抹消
担保権の抹消を伴う抹消先の相手が金融機関である場合とそうでない場合があります。
また抹消する対象が不動産登記簿の甲区欄ある税金滞納や競売の登記だったりする場合があります。
＜税金の抹消＞
税金の場合、税金の種類によって、国税（所得税や法人税）は税務署に、都道府県税の場合は都道府県税事務所、市税（固定資産税）の場合は市役所などと問い合わせる場所が異なります。
役所から来ている納付書に連絡先が書いてあるのでそこに連絡して延滞金を加算した納付金額を確認することになります。
そして役所の窓口で支払うのか手順を確認してください。
役所の人が決済場所まで抹消書類を持ってくる場合もあります。納税が終わると差押えを解除するための「登記嘱託書」が渡されます。
それを司法書士が法務局へ提出します。
また資金を受ける前にあらかじめ自分で納税を済ませる場合は、解除通知書が送られてくるとともに、役所が法務局に抹消の嘱託登記を行うことになります。その場合はその手続きがいつ頃終わるのか確認する必要があります。
＜競売申立ての抹消＞
競売申立てをしている債権者に返済するということは、その債権者の（根）抵当権の抹消と登記簿の甲区欄についている競売登記を抹消することになります。
この場合は抹消する債権者が作成する競売「取下書」が必要になります。裁判所はこの「取下書」に基づき法務局に対し、抹消登記の嘱託書を送付します。
債権者に債務を完済する場合は、元金の他に遅延損害金や競売申立費用も加算されることが考えられますので、金額がいくらになるのかよく確認が必要です。
