リースバックの基礎知識CONCEPT
リバースモーゲージとは
リバースモーゲージ（reverse mortgage）、リバースは「逆の」、モーゲージは「担保」という意味の英語。
住宅ローンは、家を買う購入資金を金融機関から借入れ、その不動産に抵当権などの担保を設定して、毎月一定額（元金と利息）を返済していきます。
借入元金は徐々に少なくなり、最終期限がくると、借入残元金はなくなり、担保も解除されます。
欧米で始まった一般的なリバースモーゲージは、すでに保有している家を担保に、毎月の生活資金の一部として毎月一定額の資金を受けるのです（年金を受け取るように）。
融資でありながら、月々の利息の支払いはなく、借入元本に元加されていきます。
借主の死亡時に家を処分して返済資金（借入元金に未払利息が足されたもの）にあてます（利息は月々支払うパターンもあります）。
ちょうど、住宅ローンの逆の流れをイメージしてリバースなのでしょう。
リーバースモーゲージも不動産に担保を設定する有担保ローンなので不動産担保ローンといえます。
住宅ローンはだんだんローン残高が減っていきますが、リバースモーゲージは未払利息が加算されて逆に増えていきます（利息元本組入方式の場合）。
住宅ローンは期限が来て完済すると、自宅の担保設定が解除されますが、リバースモーゲージは期限＝借主の死亡で、自宅を売却することになります。
このリバースモーゲージは、不動産という資産を持っているがキャッシュは少なく、年金だけでは足りない、もっと余暇や旅行や趣味に資金をつぎ込みたいシニア世代の生活資金の資金調達手段です。
リバースモーゲージを取扱っている機関は
高齢者社会向けのリバースモーゲージは国や自治体、都道府県・市町村・社会福祉協議会などの公的機関、独立行政法人の住宅金融支援機構、民間金融機関の銀行や信用金庫などが取り扱いをしています。
公的機関の都道府県や市町村・社会福祉協議会のリバースモーゲージは福祉的な生活保護的な目的があります。
一方銀行や信用金庫の民間の金融機関が商品化しているリバースモーゲージは、営利目的ということことが言えます。
金融機関のリバースモーゲージはある程度不動産などの資産を持った裕福な高齢者が対象です。
資産的に裕福な高齢者がさらに豊かな老後を生活できるよう、リフォームや趣味や旅行、老人ホームへの入居金などセカンドライフの充実を図るために必要な費用が資金使途になっています。
＜公的機関＞
＊自治体（厚生労働省・都道府県・市区町村の社会福祉協議会）
・・・不動産担保型生活資金事業
＊住宅金融支援機構
・・・住宅融資保険付き「リバースモーゲージ型住宅ローン」
・・・リフォーム融資の高齢者向け返済特例制度
・・・高齢者等の住み替え支援制度（国土交通省）を利用した「機構住みかえ支援ローン」
＜民間機関＞
＊銀行や信用金庫のリバースモーゲージ
リバースモーゲージの主な資金使途
リバースモーゲージでは資金使途が「自由」な金融機関（銀行・信用金庫）が多いのが特徴です。
だいたいの金融機関は事業性資金や投資や投機性資金は除くとなっています。
リバースモーゲージの主な資金使途。
・生活資金
・サービス付き高齢者住宅の入居一時金
・住宅のリフォーム資金
・住宅の住み替え資金
・趣味・旅行・レジャー資金
・教育・留学資金
・住宅ローンの返済・借り換え資金
・消費者ローンの借り換え・おまとめ資金
・高額医療費・介護費用
・固定資産税など納税資金
リバースモーゲージのメリット・特徴
銀行や信用金庫の高齢者向けローンのリバースモーゲージは、自宅の土地建物を担保に年金型の資金や一括の資金を受け、契約者の死亡時に担保物件を売却して一括返済します。
リバースモーゲージのメリット・特徴として
・資金調達が難しい高齢者が借入することができる
・資産の有効活用ができる
・元金の返済が死ぬまで猶予される
・土地・不動産を持っているものの収入の少ない高齢者の資金調達手段になる
・生活費の補てんだけではなく、レジャーや旅行やリフォームや資金使途の比較的自由な借り方もできる
・バリアフリー工事、太陽光発電工事や耐震改修工事など高額な資金使途の用途にも利用できる
・老後の生活の安定化だけではなく、老後の充実化になる
・住み慣れた自宅に終身住むことができる
・利息を元本組み入れ方式にすれば利息の支払いもない
・子供に自宅を残す必要も無い場合に
・自宅を売って賃貸住宅に住むよりは住み慣れた自宅に住み続けながら資金を得ることができる
などがあげられます。
さらにリバースモーゲージの資金使途の自由さから、
・住宅ローン残高が残っていても、その残高も含めた（実質借換え）でプラスの資金を調達する
・消費者ローンなどのおまとめ借換資金として
などの用途のリバースモーゲージも増えているのが現状です。
リバースモーゲージの資金使途は各金融機関によって違いますのでご注意ください。
リバースモーゲージのデメリット・リスク・注意事項
リバースモーゲージは長期（1年更新や終身契約）で借りる不動産担保ローンで、大切な資産＝不動産を担保にします。
60歳でリバースモーゲージを始めて、90歳で亡くなるとして、30年間、住宅ローンと同じように、人生の三分の一はリバースモーゲージと付き合うことになります。
そんなに長い期間ですから、何が起こるか分かりませんし、様々なリスク・課題・注意事項が考えられます。
要は30年間リバースモーゲージを付き合える人は、月々の利息も十分払えるし、30年たってもあまり価値が下がらない物件に住んでいるということです。
まだ歴史の浅い商品ですから10年以上リバースモーゲージを続けている人も少ないのが現状でしょう。
リバースモーゲージのリスク・課題・注意事項として
・担保物件（戸建・マンション・駐車場や賃貸アパート、取扱い地域）・・・結局良い物件しか担保に扱ってくれない
⇒金融機関のリバースモーゲージの成約事例は意外と少ない
・担保評価・・・毎年評価替えをされ、不動産の下落リスクがつきまとう、追加資金を要求される場合も
・諸費用がかかる・・・もともと古い住宅が担保で、修繕費や設備の更新費用とか増えるがその資金は
・長生き・長寿化リスク・・・借入期間がないということは利息の支払い額も増える
・金利上昇リスク・・・毎月払う利息が急上昇したら
・生活環境の変化・相続争い・・・もめ事はつきもの
・担保売却後の残債務・・・結局安く売ることになったら、残債務を請求しないノンリコース型もある
・担保売却時の税金
などがあげられます。
リバースモーゲージと違いを理解する・リースバックに向いている人は
リースバックとリバースモーゲージはどちらがおすすめか。
私のケースではリースバックとリバースモーゲージどちらが向いていますか・・・。
リースバックもリバースモーゲージの一定のリスクやデメリットがあります。
それでも資金を得る手段、老後資金の充実に役立つ制度であることは変わりません。
＜リースバックが向いている人は＞
・当面の資金難を乗り越えれば、住宅の買戻し資金は心配ない方
目先の資金繰りが解決できれば立て直しができる。
リースバックは事業資金としても活用できますし、売却する不動産が自宅だけでなく、工場なども売却できます。
そのため、今の資金問題が解決でき、資金を得ることができる場合は大変有効です。
相続財産が見込める状況にある時などもリースバックはおすすめです。
リースバック後、子供が社会人になり収入状況で親子間売買で住宅ローンを組むので問題ない方。
・リースバック後転居などにより賃貸借契約の更新予定がない方（住み続けない）
リースバックは定期借家契約になりますので、定められた契約期間まで居住ができる契約です。
契約を解除することで住み替えを行うことも可能です。
従って、子供世帯との同居などを近々検討をしており、それまでのつなぎ資金が必要な場合は、リースバックは向いています。
いずれ老人ホームに入居するがまだ先、でも今のうちに売却して資金を得ておきたい。でも引越しは面倒な方。
・事業資金や投資資金に使いたい方
リバースモーゲージは事業資金や投資資金での利用はまずできません。
・自宅以外（事務所・工場・店舗など）を資金化したい方
リバースモーゲージの担保となるのは通常自宅・居宅です。
・資金使途をとやかく聞かれたくない方
リバースモーゲージは目的型の場合、資金使途は厳しく制限されます。
またフリー型の場合は、生活資金程度しか借入ができないケースがほとんどです。
＜リバースモーゲージが向いている人＞
・定期賃貸借契約の更新では不安。老後の生活において長く同じ家に住み続けたい方。
やはり長く住み続けたい人、これまで生活してきた自宅で暮らし続けたいという方はリースバックよりもリバースモーゲージの方がいいでしょう。
毎月の賃料負担がリバースモーゲージは金利の支払いだけで済みますので支出も減らすことができます。
住宅ローンの返済をうまくリバースモーゲージに切り替えができれば、低金利の利息だけの支払いで負担が軽減できます。
・賃料等の毎月発生する支出を避けたい方
リバースモーゲージは毎月の支払いが利息のみです。
リバースモーゲージを趣味やレジャー、海外旅行など有意義な活動にお金を使いたいと言う方は、月々使える金額がリバースモーゲージの方が賃料支払いが少ない分、余裕があるでしょう。
総じてリバースモーゲージの方が余裕がある方が多いでしょう。
