任意売却のデメリットDESCRIPTION based on LAW
任意売却には、もちろんメリットだけではなく、デメリットもあります。
任意売却は、競売に比べてメリットはあったとしても、デメリットはないわけではありません。
任意売却のメリット・デメリットを理解した上で、住宅ローン問題・債務の問題に取り組むことが重要です。
任意売却を選択しないことが大きなデメリットになる場合もあります。
デメリットとメリットを比較検討して、任意売却を選択するようにしてください。
売却活動について
任意売却は、競売になる直前に販売活動に入る場合があります。
スムーズに任意売却を行うためにも、所有者・居住者の方が販売活動に協力する必要があります。
時間がない場合もあります。
販売活動とは買主を探すことです。
購入希望者は必ず物件の内見をします。
内見の申し込みに出来るだけ早く対応する必要があります。
任意売却するのを他人に知られたくないという場合も多くあります。
任意売却といっても通常の売却活動と変わらない面もあります。
不動産業者が近隣に販売チラシを大々的に配ってしまったら、すぐに知られてしまいます。
販売を依頼する業者に、販売活動の要望をしっかり伝えるようにしてください。
金融機関・債権者の合意が必要
任意売却の最大の目的は「債権者の合意」ですが、ここが一番ハードルが高いのが現状です。
金融機関・抵当権者・債権者としては、競売という債権回収のための正式な手段を持っています。
この正式な手段を放棄してまで、債務者からの任意売却の話に合意するには、会社の稟議にそれなりの理由が必要になります。
債権者にとって、「任意売却」をすればローン残債を全て回収できる、利息・遅延損害金も含めてすべて回収できるのであれば問題ありでしょう。
しかし、残元本の一部が回収できそうにない場合、債権者・銀行に交渉して任意売却に勝ち取らなければなりません。
債権者が複数いる場合は、全ての債権者に対しても同意が必要となります。
売却後の残債の返済方法を交渉しなければならない
任意売却後の残債務が発生してしまう場合は、残債の返済方法を債権者と交渉しなければなりません。
これは自己破産しない限り、競売も同様です。
任意売却では、売却後の残債の返済方法を債権者と協議して決めていきます。
このことは、任意売却後もしっかりと残債を返していかなければならないことを意味しています。
そのため、任意売却では債権者としっかりと交渉して、売却後の返済方法を有利な形で進めて行く必要があります
連帯保証人などの同意が必要
連帯保証人は夫婦が共同で自宅を所有している場合に多く見られます。
住宅ローンを借りる際、連帯保証人などの債務を連帯して負っている人がいる場合は、連帯保証人から任意売却に対する同意が必要となります。
任意売却がしたくても連帯保証人に連絡が取れない、同意が得られない場合は任意売却はすることができません。
競売になり、裁判所が強制的に不動産売却しても、連帯保証人の義務が免除されるわけではありません。
競売後に債務者が自己破産をした場合も、連帯保証人の給料が差押えられるケースもあります。
任意売却では連帯保証人の債務についても債権者と話し合うことになります。
信用情報機関に延滞情報が掲載される
信用情報機関には、銀行の「全国銀行個人信用情報センター」、主にクレジット会社の「株式会社シー・アイ・シー」、主に貸金業者の「株式会社日本信用情報機構」などがあります。
住宅ローンの滞納が3ヶ月以上になると信用情報機関に延滞情報として掲載されます。
延滞情報は解消すれば問題ありませんが、債務整理情報（契約先に返済額の減額等を申し入れた場合や自己破産・個人再生・任意整理）などはおおむね5年間、信用情報機関に登録されます。
この債務整理情報のことを俗に「ブラックリストに載る」ということがあります。
実際に「ブラックリスト」というリストがあるわけではありません。
債務整理をすると、信用情報機関にその情報が登録されて、借入ができなくなります。
新規の借り入れの申し込みを受けた貸金業者は、信用情報機関の登録情報を確認します。
事故情報の登録がある場合には、通常貸し付けは行わないということになります。
また、現在利用しているカードについても、使えなくなる可能性があります。
任意売却を誰に依頼したらいいか
任意売却は通常の不動産取引と違い、近隣の不動産会社・仲介業者に行ってもうまくいきません。
通常の売買では、売主の債権者と売買の決済日程の打合せをすることはあっても、債権者の抹消金額（残債務が残る）の打合せをすることはないからです。
インターネット上では「任意売却」で検索すると、「任意売却支援」「任意売却専門」「任意売却の経験豊富」などと宣伝して、どのような資格で行っているのかよくわからない業者がたくさん出てきます。
任意売却を行っている会社の中にはモラルの低い、悪徳業者も多いのが現状です。
任意売却の相談をしたのに、自己破産をしきりに勧められる、関係ない親族まで聞かれる、結局手数料だけ取られ何も対応せず競売に逆戻りになるなどの事例も報告されています。
任意売却では詐欺に会わないようにするため、信頼できる任意売却業者を紹介してもらうなどの対策が必要になります。
信頼できる任意売却業者を探すポイントとしては、
・債務整理に強い弁護士が関係している
・宅地建物取引主任者など、不動産売却の専門家はいるか
・税理士や不動産鑑定士、司法書士といった複数の専門家が連携しているか
・任意売却に関する経験や実績は豊富か
などがあげられます。
債権者が複数いる場合の配分の調整が難しい
債権者が1社のみであれば、配分で揉めること少ないですが、銀行の他、貸金業者や税金の差押え等、債権者が複数になると、任意売却に伴う売買代金の配分の調整が難しくなります。
抵当権は、早く設定した債権者が先順位、後から設定した債権者が後順位になります。
競売では先順位の抵当権者が優先される形になり、裁判所が競売の落札金額に基づき、配当表を作成します。
任意売却の場合はそもそも競売ような配分ルールがありません。
また債権者同士が話し合って決めるわけでもありません。
債権者にそれぞれ配分を提示して納得してもらわなければなりません。
うまくいくでしょうか？第一順位に多く配分するな、もっとこちらによこせとなるでしょう。
競売の場合は、後順位抵当権者はあきらめがききますが、任意売却となると、少しと騒ぎ立てれば、少しでも回収できると考えるでしょう。
1番抵当権者は後順位債権者によって取り分を減らされたら大問題です。
配分する元は限られた売却代金です。
債権者同士の配分で利害が衝突する中、調整を行わなければなりません。
競売であれば関係ありません。
任意売却で債権者が複数いるような物件では、結局、後順位抵当権者へいわゆる「ハンコ代」といわれる配分を行うことが多いです。
ハンコ代とは抵当権抹消のための、解除証書や委任状にハンコを押してもらうための費用ですが、実質的には後順位抵当権者への配分額になります。
競売よりも任意売却の方が売却価格が高いか
任意売却は競売よりも高く売却できるので、メリットがありますと言われていますが、すべてがそうとは限りません。
実際に任意売却を銀行に打診すると、なかなか合意をもらえないことがあります。
銀行も不動産価格を調査します。
その調査した価格よりも明らかに任意売却価格が低ければ応じるわけにはいきません。
競売物件はリスクが高かったことから、価格がとても安いという印象がありましたが、近年は、情報公開も進み、競売参加者も増え、市場価格に近い金額で落札されるケースも増えてきました。
短期賃貸借の保護の民法改正により、居座りや不法占拠者、賃借人等がいたとしても、競売であれば強制執行によって立退きできるため、買主にとって競売もリスクが減ってきています。
任意売却の買主は購入金額が低い方がいいわけですが、買主が買ってくれる金額で債権者が応諾（抵当権の抹消）してくれないと任意売却は成立しないのです。
競売より高く、より市場価格に近い金額で買主が付き、債権者にも応諾してもらえるか、任意売却の成否を決める重要なポイントでもあります。
任意売却業者に「任意売却は高く売れるから」と言われ、依頼をしたが、高くも売れないし、銀行も納得しないし、藪蛇にならないよう注意が必要です。
任意売却の方が早く引越すことになる
競売の場合は、期間入札が始まり、落札され、代金納付され、所有権が変わっても、退去命令がでるまではそのまま住み続けることができます。
任意売却で、買主が見つかり任意売却が成立すると、その段階で引っ越ししなければならなくなることがあります。
競売と任意売却を比較すると、粘った分だけ、場合によれば競売の方がその家に長く住める可能性があるかもしれません。
また任意売却の場合も、買主と引越し時期の相談ができる場合もありますし、引越し費用について売買代金の中で考えることも可能です。
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