任意売却と競売の違いDESCRIPTION based on LAW
競売について
不動産競売とは、民事執行法に基づき、債権回収のために、債権者が裁判所に対して不動産競売の申立てを行うことで、その不動産を裁判所が売却する手続のことをいいます。
不動産を担保にいれて融資を受けた人が支払、弁済できなかった場合に、新しい所有者に売却することによって不動産をお金に変え、債権者に返済する方法です。
裁判所が、不動産の調査・評価を行い、入札形式で買主を決定することになります。
競売の申し立てを受けてから買主が決定するまで、半年から約1年の期間があります。
任意売却と競売の違い。競売による金額の方が低くなってしまう。
任意売却は任意つまり債務者の意思で売却することを指します。
競売は債権者の申し立てにより裁判所が職権（裁判所の権限）で強制的に売却することを指します。
任意売却は債務者の意思で売却するので明渡しの時期なども決めることができます。
債務が残ってしまった場合、売却後の返済方法や返済額について、返済可能な希望金額で進めていくことも可能です。
競売の場合は競売費用や配当までの遅延損害金なども上乗せされ借入債務総額ががどんどん膨らんでしまいます。
任意売却による売買価格と競売の落札金額を比較すると、競売による金額の方が低くなってしまうのが現状です。
競売では室内を内覧できないまま入札しますので、室内の状況や設備の状況など自分の目で確認ができず、様々なリスクがあり、さらに立ち退きの手間や転売までの時間がかかる、資金調達の難しさなどもあり、どうしても任意売却より安価での売却となってしまう可能性が高いのです。
競売は債務者にとってあまりメリットは無いといえます。
ぎりぎりまで立ち退くつもりもなく、競売が終了して、引き渡し命令が出て、明渡しの強制執行まで居続けていたいなら別ですが。
返済が困難になった時や、そうなってしまっても競売を避けたいなら、躊躇せずすぐに任意売却などの方法を考えた方がいいでしょう。
任意売却は競売に比べ、より市場価格に近い価格での売却が可能です。
任意売却の最大のメリットは、競売よりも高く売却できるため、競売よりも残債が少なるなることです。
債権者との交渉で進めていくため、高く売れればそれだけ残債が少なくなるのはもちろん、任意売却の場合は残債の返済方法（月々の支払額）も債権者との交渉で決めることができます。
また、引越しやその後の住居、賃貸の方法についても併せて考えていくことになります。
不動産競売とは、けいばい？きょうばい？
不動産競売とは、民事執行法に基づき、債権回収のために、債権者が裁判所に対して不動産競売の申立てを行うことで、その不動産を裁判所が売却する手続のことをいいます。
不動産を担保にいれて融資を受けた人が支払、弁済できなかった場合に、新しい所有者に売却することによって不動産をお金に変え、債権者に返済する方法です。
一般的には、所有する不動産を担保に金融機関（銀行やノンバンク）からお金を借り、その借入金の返済ができない場合、金融機関（債権者）が担保としていた土地や建物などを売却して債権回収（担保権の実行）をするために、債権者が裁判所に不動産競売の申し立てを行うことをいいます。
裁判所を介して売却する不動産物件を競売物件といいます。
また、買い手側から見れば、不動産競売とは、裁判所を通じて不動産を買う事ができる制度といえます。
「競売物件」を購入するということは、債務を弁済できない債務者と不安定な状況の不動産を助けることにもなります。
ただ不動産競売でも買い手がつかない場合は、債務者は債権者に対し債務の弁済ができないことになります。
不動産競売中の物件は、固定資産税や都市計画税の支払いがされていないことが多くあります。
不動産競売の落札者（買主）へ所有権が移転されることにより、固定資産税や都市計画税などの税金の支払いも正常に戻ることを考えれば、不動産にとっても、市や町、地域にとっても貢献することになるので、社会にとって必要不可欠な制度と言えます。
競売物件の購入は入札により、誰でも自由に参加ができ、購入希望者は一定期間内に裁判所に対して入札を行います。
入札をした人の中で、一番高い価格をつけた人が落札者となります。
落札者は、裁判所の指定した期日までに代金を納付すれば、裁判所の職権によって所有権を取得することになります。
不動産競売は「ふどうさんけいばい」と読みます。
「競売」の読みは、「きょうばい」「けいばい」とどちらもあります。
「きょうばい」は一般用語で、「けいばい」は法律用語だそうです。
テレビとかの放送では、法律関係のニュースでも「きょうばい」と読んでいます。
NHKによると、
絵画や骨とう品の競り売りをさす一般的な「競売」は「きょうばい」、競売法による不動産競売といった法律用語の場合は「けいばい」と使い分けていました。
しかし、1898年（明治31年）につくられた競売法（けいばいほう）は、民事執行法に吸収・統合されるなどして、「けいばい」という読み方が一般の人にはなじみがなく分かりにくいことから、放送では現在「きょうばい」の読みで統一しています。
ただし、法律の専門家の間では「けいばい」が使われています。
不動産競売の種類「担保不動産競売」と「強制競売」 事件番号の（ケ）と（ヌ）とは・・・
不動産競売には「担保不動産競売」と「強制競売」があります。民事執行法で定められています。
担保不動産競売とは・・・
住宅ローンの支払いが困難になった場合に執行される競売は、多くがこの担保不動産競売です。
債権者である金融機関が、債務者から抵当権や根抵当権を設定した不動産の権利者（担保権者）である場合、債権者は（根）抵当権の行使として、対象の不動産の競売を裁判所に申し立てることができます。
裁判所は担保不動産を管轄する地方裁判所です。
地方裁判所では担保不動産競売の申立を受理すると、「平成○○年（ケ）第○○号」事件との事件番号を付して担保不動産競売を進めていきます。
強制競売とは・・・
債権者が、公正証書・判決等の債務名義に基づき、債務者又は保証人の所有する不動産に対して当該不動産を管轄する地方裁判所に対して強制競売を申し立てることです。
こちらは債務者の返済困難となったお金を、債務者又は保証人が所有する不動産を強制的に売却することで債権に充当するというやり方です。
事業資金の借入金が返済困難となった場合に、債務者の自宅を強制競売にかけることで、債務回収の手段とする場合や民事裁判などの賠償金命令などに対して、賠償金が用立てられない場合の強制執行としても行われる場合などがあります。
地方裁判所では強制競売の申立てを受理すると、「平成○○年（ヌ）第○○号」事件との事件番号を付して強制競売を進めていきます。
担保不動産競売との一番の違いは、競売にかけられる物件に債権者が抵当権・根抵当権を設定しているか否かです。。
不動産競売事件の（ケ）と（ヌ）とは・・・
（ケ）は債権者が抵当権等の担保を有する場合に、判決等の債務名義を得なくても、担保不動産を差し押さえ、売却が行える「担保不動産競売」です。
（ヌ）は公正証書や裁判の判決等の債務名義を得た上で不動産が差し押さえられ売却される「強制競売」です。
競売不動産を調べる方法、誰でも閲覧できる三点セットとは（物件明細書、現況調査報告書、評価書）
競売の期間入札にかけられることになった競売不動産は、入札期間開始2週間前までに裁判所の掲示板か庁舎内の掲示板に期間入札の公告がなされます。
これ以降は一般から広く競売への参加者を募るために閲覧室に資料を揃えるなど希望者が自由に閲覧できるようになります。
不動産競売物件情報サイト 【ＢＩＴ】で３点セット（物件明細書、現況調査報告書、評価書）をダウンロードするとその１枚目に「期間入札の公告」があります。
競売３点セットとは、 「物件明細書」 「評価書」 「現況調査報告書」 のことをいいます。
土地の現況地目、建物の種類・構造など不動産の現在の状況のほか、不動産を占有している者の氏名やその者が占有する権原を有しているかどうかなどが記載され、不動産の写真などが添付された現況調査報告書、競売物件の周辺の環境や評価額が記載され、不動産の図面などが添付された評価書、競売後もそのまま引き継がなければならない賃借権などの権利があるかどうか、土地又は建物だけを買い受けた時に建物のために底地を使用する権利が成立するかどうかなどが記載された物件明細書のそれぞれの写しを１冊のファイルにしたもので、各地方裁判所に閲覧できるよう備え置いたものです。
競売の入札を行なおうとしている方は、競売３点セットに、競売物件の買受けのために重要な内容が記載されていますから、その内容をよく理解して検討する必要があります。
ＢＩＴでは３点セットの内容そのものをインターネットで公開し、閲覧開始日から３点セットの画像データをＰＤＦファイルでダウンロードできるようにしています。
個人の特定やプライバシーの侵害につながる事項は除かれています。
不動産競売物件情報サイト 【ＢＩＴ】
http://bit.sikkou.jp/
＊現況調査報告書
執行官が、実際に競売物件を見た上で、その物件に関する権利関係や占有状況、形状などについて調査した内容を記載した書類です。
現況調査報告書には、土地の現況地目、建物の種類・構造等不動産の現在の状況のほか、不動産を占有している者の氏名やその者が占有する権原を有しているかどうかなどが記載されており、不動産の写真等が添付されています。
＊物件明細書
物件明細書は、民事執行法６２条・民事執行規則３１条により、買受人が引き受けることとなる権利関係など競売物件に関する一定の情報を記載して備え置くこととされているものです。
物件明細書には、その不動産を買い受けたときに、買い受けた人がそのまま引き継がなければならない賃借権などの権利があるかどうか、土地か建物だけを買い受けたときに建物のために地上権が成立するかどうか、その他参考となる事項が記載されています。物件明細書は、裁判所書記官が記録上表れている事実等とそれに基づく認識を記載したものにすぎず、当事者の権利関係を確定するものではなく、権利関係に関する裁判を拘束するものでもありません。
したがって、新たな事実の発生・発覚等によって権利関係が変わることもあり、また、物件の状態が変わることもあり得ます。
そのため、入札を検討される場合には、必ず、御自身でも直接現地を見に行くなど十分な調査・確認を行うようにしてください。
＊評価書
執行裁判所の選任した評価人（原則として、不動産鑑定士を選任しています。）が、その物件の価格評価とその算出過程などについて記載した書類です。
評価書には、不動産の評価額、周囲の環境の概要等が記載されており、不動産の図面等が添付されています。
これらを見れば、算出された評価額の理由、不動産の現況と、それをめぐる公法上の規制等法律関係のあらましが分かるようになっています。
不動産競売の流れ（保証会社のある場合 延滞発生から競売、立退きまで）
住宅ローン破産という言葉をよく聞くようになりました。
そこに至るまでの経緯（リストラ、失業、病気、離婚、多重債務、ギャンブルなど）は人それぞれですが、やはり無理な返済計画が一番の要因かもしれません。
銀行の住宅ローン（保証会社あり）を例に延滞発生から競売申立、開札、落札、立退きまでの競売の流れを見ていきます。
①延滞から競売、期間入札公告、3点セット
1、住宅ローンを滞納
金融機関から督促の電話や手紙、払う意思が示すが延滞月数が増えていく
この時の話し合いで、月々の返済額の減額や一定期間の返済猶予などできることはしてください。
認めてくれることも有ります。
しかし滞納継続、結局、期限の利益の喪失 ＝不良債権
2、保証会社から代位弁済の通知が届いた
保証会社は金融機関に債務者の代わりに保証履行
保証会社は求償権を得て債務者に請求できるようになる
個人信用情報に事故（いわゆるブラック）としての記録が残ることになります。
3、全額繰上償還請求の予告通知（一括返済請求通知）が届いた
特に何もしなければ競売に移る前兆
それでも返済の意思を示し話し合いを持つこともまだ可能。
競売よりは任意売却（任売）の方がいいと相談をすることはまだ可能。
4、担保不動産競売開始決定通知が裁判所から届いた（特別送達）
いよいよ不良債権となった債務の最終処理の段階です。
5、担保不動産に差押登記
対象不動産の登記簿には、登記の目的「担保不動産競売開始決定」が登記され、対象物件の所在地を管轄する地方裁判所から、競売開始決定通知書が届きます。
ここまでくると、競売を取り下げてもらうのは難しくなってきます。
それでも競売の入札が始まるまでは不可能ではありません。
任意売却を前提に競売申立人（債権者）に連絡することは可能です。
6、執行官による現況調査、不動産鑑定士による物件評価
「競売開始決定の通知」後、裁判所より執行官が訪問（連絡がきてアポイント）し、現況調査をします。
執行官によっては競売落札までの流れを説明してくれます。
現況調査では物件内部の調査と写真撮影をします。
執行官よる現況調査報告書、不動産鑑定士による評価書、書記官による物件明細書のいわゆる競売３点セットが出来上がります。
7、競売物件の公示（公告）
いよいよ期間入札公告書が出されます。
不動産の物件種別、事件番号、所在地、交通、面積、構造、築年数、最低売却価額、入札期間、開札期日等の事項が公告されます。新聞やインターネット（不動産競売物件情報サイト
【ＢＩＴ】）に掲載されますので、近所の方にも知られてしまう可能性が高く、 不動産屋やよくわからない人が遠めに近めに見に来る可能性が高いです。
入札されたいという方は、不動産競売物件情報サイト 【ＢＩＴ】などから希望物件を選択して、3点セットを取得（PDFでダウンロード）したり、直接管轄の裁判所に行って閲覧してください。
公告された不動産ごとに、物件明細書、現況調査報告書、評価書の写しを閲覧室にて確認できます。入札したい物件の詳細資料をコピーして、現地調査、市場調査を行ないます。
②競売入札、落札、配当、立退き
8、入札期間
競売の入札をする期間です。
入札に参加する場合は、売却基準価額の20%を保証金が必要で、裁判所の指定金融機関に振込みます。
入札は買受可能価額以上です。
任意売却については、期間入札が迫ると、入札期間が始まると債権者が応じてくれない事が多くなります。それでも開札の前日まで応じてもらえる可能性があります。
9、開札期日
競売開札日に開封の結果、入札した人のうち最も高い価格を付けた人が「最高価買受申出人」と定められます。
開札は、裁判所内の売却場で、執行官が入札書の入った封筒を開封して入札書を読み上げます。通常は1週間後、売却決定期日となり、要件を審査のうえ、売却の許可、不許可を決定します。
10、代金納付・所有権移転
買受人が入札申出額から保証金額を控除した残代金額を裁判所に納めることです。
この納付によって、不動産の所有権が買受人に移転します。
期限までに代金を納付しないと買い受ける権利を失い、買受申出のために提出された保証金も返還されません。
代金が納付されると裁判所書記官は、登記所に所有権移転登記を嘱託します。
なお、買受人は、買受代金のほかに所有権移転登記の登録免許税、切手代、引渡命令の申立費用、滞納債務、必要費・有益費、引渡命令の執行や残置物処分のための費用などを負担することになります。
11、配当
執行裁判所が、配当期日において、当該債権者や配当の要求をした他の債権者に対し、法律で規定される権利の順番等に従って売却代金を配る手続です。
執行裁判所が配当の定めをした場合には、裁判所書記官がその定めに基づいて配当表を作成し、この配当表に基づいて配当が実施されます。
原則として、抵当権を有している債権と、債務名義しか有していない債権とでは、抵当権を有している債権が優先します。
また、抵当権を有している債権の間では、抵当権の設定登記がされた日の順に優先し、債務名義しか有していない債権の間では、優先関係はなく、平等に扱われます。
12、引渡命令
引渡命令とは、買受人が代金納付を済ませた後、建物から簡易な手続（通常の裁判と比較して）で占有者を退去させる命令のことです。
代金を納付した買受人又はその一般承継人から、引渡命令の申立てがなされると、執行裁判所は、発令要件を備えていると認めた場合、競売不動産を引き渡すべき旨の決定をします。
なお、占有者が自発的に退去しない場合は、引渡命令に基づいて退去させるための強制執行が必要です。
その場合には、退去執行のため別途費用がかかります。
13、不動産明渡し執行の申立・立退き
明渡執行に際し、執行官が、債務名義上の債務者が不動産を占有していることを認定し、執行に着手することが可能であると判断した上で、明渡しの断行予定日を定めて、債務者に告げることにより、その日までに任意に明渡しをするよう占有者に促すことです。
この催告を公示することにより、その後、断行日までの間に不動産の占有の移転があった場合であっても、はじめから手続をやり直すことを要しないで、直ちに明渡執行を断行することができます。
期間入札と特別売却
不動産競売の期間入札において入札がなかった場合、特別売却となり先着順での落札となります。
裁判所では万が一、不売（入札者がいなかった）の場合でも特別売却制度を用意し、競売不動産の販売を促進しています。
特別売却とは、期間入札によって落札されなかった競売物件の売却方法を言います。
対象物件は、開札結果欄に「不売」と表示されている物件です。
期間入札において、一人も買受申出人がいないという競売物件は結構存在します。
最低売却価格が実勢価格、市場価格より意外と高く（買って転売しても損するだけ）、買う意味がない物件とか、最低売却価格は妥当性のある価格でも、やっぱり物件に難があるとか、修繕費が高くつきすぎる（儲けがほとんどない）とか・・・。
そのような競売物件の買受人を再度募集するわけです。
特別売却買受方法では、特別売却実施期間内に、売却基準価額以上の価額で、最初に申し出をした申出人に売却されます。
つまり、特別売却は先着順で買受人を決定するという方法です。
ここが期間入札と明らかに違います。
特別売却には、
（１）条件付特別売却・・・
期間入札の売却実施処分と同時に、期間入札において適法な買受けの申出がないときに特別売却を実施するという「条件付特別売却実施処分」に基づく売却方法
（２）上申による特別売却・・・
条件付特別売却を実施しても買受けの申出がなかった場合で、当該債権者から特別売却の実施を要請する旨の上申書が提出され、裁判所書記官が相当と認めたときに実施するという「特別売却実施処分」に基づく売却方法があります。
いずれも特別売却期間中に一番先に買受けを申し出た人に買受けの権利が与えられます。
たとえ前の人より高額であっても買受の申出人にはなれません。
同一物件について、買受けの申出が同時に複数されたときは、くじ等により買受申出人を定めます。
特別売却は期間入札と同様、管轄は地方裁判所にあり、売却実施命令に基づき執行官が実施します。
特別売却の買受希望者は、執行官に対し、買受申出人の資格を証明した上で買受けの申出をし、保証金を提出することになります。
特別売却による売却基準価額は、その直前の期間入札における売却基準価額と同額であり、売却の申出ができる価額は、買受可能価額以上の価額です。
特別売却が行われるような物件は、期間入札で落札されなかったということで、何らかの問題・原因がある物件と考えられます。
単に最低売却価格の価格設定が高かったというだけではなく、問題物件、物件の質が悪い、権利関係が複雑などといった理由が考えられ、地元の不動産屋も手が付けられない物件（素人には難しい物件）の場合もありますが、逆に格安の価格で手に入る可能性のある物件かもしれません。
近隣の不動産屋でその物件についてリサーチすることが重要です。
特別売却でも売れなかった場合、査定を再度行い、最低売却価格を下げて期間入札が行われる。
この繰り返しは現状3回が限度で、3回競売にかけて売れなかった不動産は、裁判所が債権者に対し競売中止の通知を出すことになっています。
不動産競売物件の買い方・入札の方法
不動産競売物件の入札は、裁判所で期間入札という方法で行われています。
これは裁判所が一定の入札期間（通常は1週間程度）を定めて入札書を受け付ける方法です。
不動産競売をする場合、まずＢＩＴ等により競売三点セットを検討し、現地に行って物件を確認した上で、買い受けたいと思う物件をピックアップします。
裁判所の執行官室で入札の受付をしています。
入札をしようとする人は、執行官から入札書用紙と封筒を受け取り、これに必要事項を記入します。
入札価格は、競売物件の公示（期間入札公告書）に記載された買受可能価額以上でなければなりません。
入札の方法は、入札書を執行官に直接差し出す方法と、入札書を執行官にあてて郵送する方法とがあります。
執行官に直接差し出す場合には、入札書を封筒に入れて封をし、その封筒に開札期日を記入した上で、入札期間内に差し出してください。
郵送入札をする場合には、入札書を入れて封をし、開札期日を記入した封筒を、更に別の封筒に入れ、執行官にあてた郵便又は信書便で、入札期間内に届くように送付してください。
入札期間を過ぎてから配達されたものは、無効となります。
いったん提出した入札書は、訂正したり取り消したりすることができません。
入札するときには買受申出の保証金を提供することが必要です。
保証の額は通常は売却基準価額の２０パーセントです。
公告により必ず確認してください。
受け付けた入札書は、あらかじめ決められた開札日に裁判所の担当者や入札者の立ち会いの下で開けられ、最も高い価額を付けた人に落札される仕組みです。
開札期日に裁判所内の開札場で開札が行われます。
最も高い金額で入札した人を「最高価買受申出人」といいます。
それ以外の人のうち、次順位買受申出をした者を除く入札人の保証金は返還されます。
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